江岸卢沟桥路附近里分

近日，住建部发布了有关城市更新的通知，要求“住房租金年度涨幅不超过5%。”之后，多地出现房租上涨趋势，个别一线城市网传出现了近20%的房租上涨个例，引发舆论关注。

与一线城市相比，武汉市的房租长期处于较低水平，与收入水平匹配度高，对新市民较为友好。

昨天，我们在《百年前武汉人怎么创业？风口很关键》一文中提到了建国前武汉创业者的几条常见路径。当时，武汉的房租对于创业者和新市民来说，并不像如今这么友好。

民国时期租房更流行

民国时期的中国城市房地产情况与今日相比，有一个显著的特点，就是“租房成风”，是住居生活的一种主流趋势。买房与自建，属于相对冷门的选项。

在民国时期，我国由传统的农业社会向现代工商业社会转型的步伐逐渐加速，“安土重迁”的观念渐渐淡薄，社会人口流动加速。不论是为求学，还是为谋生创业，越来越多的外来人口涌入城市，尤其是大中城市，促使城市人口迅速膨胀。武汉，尤其是汉口，在这方面表现非常显著。先天的交通便利性，加上铁路等新兴交通方式的出现，让民国时期的武汉人口出现了爆炸式增长。之前，我们在《铁路内的老汉口，铁路外的新市民》一文中曾介绍过这一情况。

同时，由于民国时期战乱、灾害频繁，社会生活较为动荡，即使是中上层群体，在具备比较可观的经济来源与较强支付能力时，也往往选择租住环境以及设施条件较为现代化的公寓或洋房别墅。

这一时期，有两个较具代表性的群体，引领了社会上的“租房风”。

其一，是政治人物。当时，许多高层政治人物在遭遇挫折后并不回老家置业，而是在上海等现代化大城市租住高级公寓，以至于出现了“寓公”这一专有名词。

其二，是文艺界名流。这个圈子生活流动性较大，其工作受地域影响较小。我们所熟悉的鲁迅、郭沫若、徐志摩等人都在成名后依然长期租房，以至于出现了“民国名人不买房”这一传说。

在武汉，“富人不买房”这一现象也较为普遍。以官僚、高级职员、大学教师、医生、律师、买办、富商等为代表的高收入群体，大多租住在现代化的高级公寓里。我们之前写过的自建住房的涂坤山、杨坤山，反而属于少数人群。

工薪阶层的收入和房租

“房租贵不贵”，在高收入群体那里并不是一个需要考虑的问题，需要考虑这个问题的主要是工薪阶层。

民国时期武汉工薪阶层的收入与房租，有这么两个版本。版本一统计于上世纪20年代末至30年代初，版本二统计于1936年。

版本一中，汉口工人每月平均工资是11.06元，远低于同时期北京、上海工人收入。其中，两个成年人加一个儿童，在大型工厂上班的家庭收入，可以达到每月近40元。

版本二中，汉口市政府统计60个工薪家庭，家庭收入最高的每月80元，家庭收入最低的每月10元，平均家庭收入约16元。

这两个统计时间间隔不远，其间，武汉经历了一定的经济发展，总体上较为可信。

当时1元钱购买力，与今日人民币之对比，统计口径极多，说法不一。大致上，每1元的购买力约等于今日“100-150人民币”，是能为大多数人接受的区间。

据版本一说法，武汉三镇的一般工人，在上世纪30年代初，至少每月有9至10 元的工资才能过基本正常的生活，有3至5元的工资才能确保不会冻饿而死。

在这一统计中，410个工人家庭中，有160家每月支付房租为“1元”，126家支付房租为“2元”。

这个水平的房租，能够确保“两三人住一间”或“三四人住一间”，甚至有“五六人乃至八人住一房间”。

据版本二说法，由于民国时期租房成风，购房价格并不高。一栋占地100平方米，上下两层，建筑面积为200平方米的小楼，连地价带建筑费约为2000元。

同时，民国时期的武汉，有房户需要每月交纳“房地产税”，最高峰时曾达17%（疑似战时非常举措）。这可能是限制购房意愿的主要原因。

在版本二的统计中，汉口53所住宅中居住了193户人家，平均每10户当中只有3户拥有自己的住房，剩下7户都在租房居住。

当时，武汉两三间大小的独院瓦房，每月房租可达50元/月。而穷人拼租的公寓或简易住房，最低房租每月3元，比版本一中的最低房租有一定增幅。

除了这两个较为可信的版本之外，还有一个版本三，来自1929 年汉口社会局的调查，称“房租金多至数十元至百许元，至少亦在十元以上。”由于和工资收入出入太大，似有夸张之嫌。

非常态下的居住情况

以上说的，都是一般常识下的正常“住房”。哪怕是八人住一间，也就是今日某些大学宿舍的水平，尚未跌破底线。

底线之下，更穷苦的人，只能依靠非常态化的住房来解决。民国时期的武汉，解决底层穷人住房问题，既有凯恩斯式的政府调控，也有哈耶克式的自由放任。

从1930年开始，武汉筹备建设了“平民新村”，即廉租房小区，1933年落成。当时汉口建成的廉租房小区有两个，一个在唐家墩，另一个在苗圃（今常码头一带），两个小区共有900间住房。

当时的廉租房小区大同小异，一个大院子，院子有一个大门，门上钉着“XX平民新村”。院子里一条煤渣路，路两边各盖几排单层平房或瓦房。有的两间一户，有的一间一户，小区内设有公共厕所、公共学校、诊所和礼堂。入住这样的廉租房小区没有门槛，只要按时缴房租就行。入住之后，不能吸毒、不能卖淫、不能偷盗、不能聚赌、不能任意倾倒垃圾、不能养猪。此外，小区内居住的儿童，必须去公共学校接受义务教育。

虽然“平民新村”看起来不错，但跟当时武汉持续涌入的底层“新市民”数量相比，实在杯水车薪。大部分穷人还是得要住棚户，也就是路边随便搭盖的茅屋板房。

民国时期条件较好的棚户

在汉口，棚户主要分散于府西二路、府西三路、济生巷、辛壬巷、府拥巷、东山里、公安街、鸡鸭院、市府路等地。棚户不用交房租，但居住条件比较反人类。有学者曾对103所棚户进行调查，每间所住人数一般为5人至15人，“蜗居茅舍，麇集洼隅，积土为垣，敷薪作盖，蔽风雨则无殊异处，通日光又竟似穴居，号称斗室，辄容多人。抵足连席，肩摩踵接，非谓人间地狱，实无可形容。”——以上一段古文，简单来说：睡泥巴地，盖稻草，不能遮蔽风雨，采光又差，总体上回到了原始社会水平。

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到了建国前后，武汉的房租还有一段独特经历，以大米作为房租。曾有市民出示的一张1949年房屋租金收据，清楚显示，当年的房屋月租金是“大米27斤”。这主要是因为当时物价浮动太大，只能以米计价。好在这一特殊情况持续时间不长，物价很快稳定了下来，人们过上了正常生活。