在武汉如何买房 应该看中哪些方面

经常遇到购房者在买房过程中各种纠结的问题,在多个楼盘中摇摆不定的情况,不知道哪个楼盘的哪方面更应该成为自己付钱下单的决定性因素。今天,就为大家从多方面来说一说,在武汉买房更应该看中哪些方面。

一、预算

买房、买房,买嘛,就得出钱。有多少钱就涉及到买三环内主城区的房子、还是三环外远城区的房子。还涉及到是能买80㎡的房子、还是买100㎡以上的房子。首套房50万首付、二套房50万首付可选的范围又完全不一样。

在武汉,如何买房

二、买哪里

武汉、大武汉,武汉就是很大的,武汉三镇都有自己的商圈、医院、配套,不过江也完全可以生活。买在哪里就涉及到生活圈的问题了,比如在光谷上班、那在汉口买了房子,每天通勤就是很痛苦了(无论自驾还是坐地铁出行)。

所以,这就衍生出了一个问题,那就是:在汉口工作生活的,大多把房子买在后湖或古田,因为这两个地方房价是大汉口三环内普通人能买得起的,汉口二环内基本都是3-4万/平,普通人买不起;在武昌工作生活的,更倾向于把房子买在白沙洲。钱再少一点的,可能就要在靠近主城区的远城区买房,比如大汉口刚需多在盘龙城或者东西湖买房;买不起光谷房子的人,会在江夏买房。

汉阳是自住可以辐射武汉三镇的区域,就是去哪里都不是特别远。所以,一些没有确定工作地点的购房者(比如给上大学的子女提前购置房产的)会选择在汉阳买房。

买主城区和远城区也有非常大影响,主城区考高中不受限制、买远城区只能考所在区的高中,另外从增保值方面来看,主城区房子抗风险和增保值能力往往都优于远城区。

三、地铁

武汉已进入了地铁时代,在全国主要城市都能排名前列。而大家上班首要考虑的就是通勤,相比于自驾、坐公交,每天上班通勤时间稳定性方面都是地铁更占优。所以地铁口或者步行几分钟就能到地铁站的地铁盘更受购房者青睐,比如现在在市面上非常火的融创公园大观,这个楼盘基本是地铁口,三站地铁就能到武汉天地,很多人买这个盘就是冲着这个盘地铁口、到内环仅需三站地铁的属性。

地铁中一路站实景图:

在武汉,如何买房

四、学区

这一点是刚需、土豪都绕不开的话题,只要有小孩就会涉及到上学问题。一个楼盘如果有好的学区,在地段、交通、品质等都差不多的情况下,有学区的二手房比没学区的二手房价值要高很多。武汉有学区的豪宅和没学区的豪宅,往往二手房价格也有很大差距。甚至武汉有一些有学区的房子,价值已高出原有价值非常多。

五、商业

这一点,个人认为在买房中属于影响因素较弱的,因为现在打工人工作日没什么时间逛街。休息日想逛街,家周边没有大商圈也可以打车去一些商圈。不过,家里有婴幼儿的家庭,附近有商圈倒是可以比较显著提升居住品质。是否在商圈内也没有像是否有学区那样对房子价格有特别直观地影响。

六、医疗

这一点,跟上面的商业差不多,因为大家不会每天都跑医院,因此5公里范围内有一家好医院以便不时之需就完全OK了。反倒是,有些楼盘紧邻医院,成为了一些人不买的理由。

七、公园等公共配套

这一点,影响就更弱了。普通刚需甚至是完全忽略这点的。因为,现在一些体量大的小区,社区内园林绿化对于日常活动完全够用。不过,老人养老的有时候可能会比较在意这一点,不过占比不大。临湖、临江同理,不过江景房、湖景房还是有一些特定人群在消费的。在豪宅盘里,江景房和非江景房可能会有比较大的差异,但在刚需盘里基本影响不大。

八、户型

这一点,很多购房者还是比较在意的。因为,买房子很多是为了住的。确实,好户型和差户型很影响居住体验。而且,户型里涉及到公摊(一般超高层公摊相对都偏大)等因素也是购房者非常在意的。公摊大首先是买了不划算(比如去除公摊后的实得面积都是80㎡,但公摊小的建面可能只有100㎡、公摊大建面可能要110㎡以上),其次公摊大的房子往往是会导致户型变差,最次是各个空间很小(比如有的房间连正常尺寸的床都放不下)。不过,目前来看,武汉市面上比较连廊板式楼,大部分楼盘户型都比较标准化,户型产品设计方面差异不大。主流的三开间朝南,北侧对连廊或者南北通透的边户,在市场中认可度也比较高(如下图)。

在武汉,如何买房

九、品质

注重这一点的,一般是豪宅或者改善群体。刚需群体因为预算等问题,不会把品质作为首要考虑因素,但是如果在地段、价格等差不多的前提下,刚需群体当然也会选择大开发商、高品质楼盘。品质这点上,首先是有标准化流程的大开发商,如万科、融创等品控更靠谱,另外影响到品质点的其实是物业。同时,品质还跟地块大小、容积率等规划指标直接相关,如果就只有一栋楼的小区,就是给到大开发商也很难把品质做出花儿来。

一个楼盘品质如何,也不能光听开发商自己讲好的方面,自己看一看这个楼盘的容积率、是否人车分流、小区内有无还建房或公租房(大部分在公开渠道都可以查询到)、走道是否贴砖后都会有一个初步判断。示例图如下。

在武汉,如何买房

十、不利因素需注意

这一点是购房者买房时,比较容易忽视、或者说不容易注意到的。比如,小区外部不利因素,周边是否有垃圾场、铁路、高架桥、变电站、工厂等等;小区内部不利因素比如楼栋附近是否是小区的垃圾处理点、地下车库入口等等。这种不利因素,按照要求,营销中心内是必须摆放和公示的,示例如下图。

项目不利因素公示:

在武汉,如何买房

在武汉,如何买房

十一、片区发展潜力怎么看

片区发展潜力,涉及到房子周边配套是否齐全,未来增保值能力如何等等。总体来看,三环内优于三环外远城区。一些特别远的远城区,比如汉南,规划再怎么宏大,也无法摆脱片区楼市萎靡的现状。有一些片区,规划确实是有的,但是到底能实现几分、需要多久可以实现都是问题。从增保值能力来看,光谷一枝独秀,江南整体优于江北,比如武昌的华润橡树湾现在二手房价格3万/平左右、汉阳的华润中央公园现在二手房2万/平左右,这两个盘基本是同一时期出售的、当初新房价格也都基本差不多、还都是同一开发商旗下的,但区域对房子增保值的影响真的很大。

另外,武汉各区内也有涨幅优异和黑洞的片区,比如汉口后湖、武昌白沙洲、汉阳四新、东湖高新光谷东都是强增保值板块,而古田、青山、光谷南都是相对黑洞的片区。

总结:

在武汉买房,总结了以下几点比较共性的特点:

1、预算充足,优先三环内主城区;

2、要充分考虑与工作地点的通勤距离、通勤方式,优先周边自驾便利、有地铁的楼盘;

3、买学区房的,有时必须为了学区放弃一些其他东西,学区差不多的情况下,次新房好过老破小、老破大;

4、价位、地段差不多的情况下,买大开发商、大体量、高品质规划楼盘肯定好过小开发商、一两栋楼小体量、低品质规划楼盘;

5、现在户型设计比较标准化,不过户型差的依旧还存在,公摊数值需仔细询问或看合同;

6、不利因素需特别关注,不然买房后发现在垃圾场或者铁路旁,会后悔不已。

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