光谷地价为什么能到2万？售价3.5万是分水岭

6月25日，6月26日，6月29日，武汉首次集中土地出让，总计出让54宗地，土地面积376.52公顷，规划建筑面积1000.87万方，成交总价788.02亿元，总体溢价率17.01%。

最为引人注目的莫过于以下几块地。

1、6月29日，光谷东P（2021）037号地块经过421轮竞价，被武汉山恒建设发展有限公司（南山）有限公司竞得，成交价721350万元，楼面价20798元/平，溢价率103.28%，创下光谷最高价。

2、6月29日，光谷东P（2021）033号地块经过212轮竞价，被武汉瀚置江越企业管理顾问有限公司（香港置地）竞得，成交价431610万元，楼面价20330元/平，溢价率84.36%，创下光谷第2高价。

3、6月29日，光谷民族新城P（2021）036号被长沙麓泽房地产有限公司（南山）以73050万元竞得，竞价129轮，楼面价15985元/平，溢价率100.4%。

4、6月26日，光谷左岭P（2021）035号被武汉葛化科创置业有限公司（武汉东湖新技术开发区管理委员会）以25420万元竞得，竞价134轮，楼面价10136元/平，溢价率109.74%，创下光谷左岭最高价。

5、6月26日，光谷花山P（2021）038号地块被武汉城投以总价268740万元竞得，竞价173轮，楼面价15603.43元/平米，溢价率81.29%，创下光谷花山最高价。

6、6月26日，东西湖P（2021）045号地块，由德信地产以17.77亿总价拿下，竞价110轮，楼面价13671.54元/平米，溢价率47.21%，创下东西湖楼面价新高。

从拿地区域来看，光谷是绝对的大热门，不论是光谷中心城，花山，还是左岭，本次三个子板块的地价均有很大的突破，其次是东西湖区域。

光谷中心城前期土拍最高地价是，2020年12月8日，由电建和德商拿下，地价15778元/平米。本次时隔半年，地价到20798元/平米，涨幅5020元/平米。

花山前期土拍最高价是，2020年12月25日，由联投拿下，地价12634元/平米，时隔半年，本次地价15603元/平，涨幅近3000元/平米。

左岭前期土拍最高价约6000元/平米，本次地价10136元/平米，涨幅4000元/平米。

光谷和东西湖作为产业导入和人才流入的两个热门区域，开发商显而易见的拿地逻辑，跟着产业，跟着人才走，这绝对没有错。

那光谷的需求量和购买实力到底有多强？让开发商如此信心满满，竞价421轮以高溢价抢到，这421轮竞价次数也仅次于融创2016年拿下融创观澜府项目时的449轮竞价。

光谷的购买实力毋庸置疑，下图为P（2021）037地块周边的部分企业分布。

要知道光谷的需求量，先了解一下近几年东湖高新区的成交状况，从两个维度来看。

2016年，东湖高新区，住宅总计销售：32017套，占比10.93%。

2017年，东湖高新区，住宅总计销售：18546套，占比8.98%。

2018年，东湖高新区，住宅总计销售：7400套，占比4.48%。

2019年，东湖高新区，住宅总计销售：20536套，占比9.82%。

2020年，东湖高新区，住宅总计销售：16765套，占比9.56%。

2021年1月-4月，东湖高新区，住宅总计销售：10159套，目前区域占比最高。

东湖高新区每年成交套数约占武汉的9%-10%，意味着每10个成交客户当中，就有一个买了光谷。且2021年东湖高新区的住宅，预计总成交量会超过30000套，极可能创造近6年的新高。

从各个片区的成交套数排名来看，近5年表现如下：
2016年，汉阳第一，东湖高新第二，洪山第三。

2017年，汉阳第一，洪山第二，江夏第三。

2018年，洪山第一，黄陂第二，东湖高新第三。

2019年，洪山第一，黄陂第二，东湖高新第三。

2020年，洪山第一，东湖高新第二，黄陂第三。

近5年，东湖高新区常年位居前三，2021年，预计排名第一。

尤其是从2021年开始，全世界的目光持续聚焦武汉，光谷首当其冲。

按照近几年平均数据和光谷的发展，2022年，整个区域的需求量至少在30000套。随着今年不少神盘的清盘，明年，光谷中心城必须要补货，否则难以满足需求，而2022年光谷在售楼盘将维持在15个-20个左右，即使每个盘每年去化1200套左右，也仅勉强供需平衡，而供需关系在某种程度上会影响着市场价格。

因此光谷中心城巨大的需求量依然会带动区域内每个项目的热销，就像当前的德商彰泰佳兆业翡丽天玺项目一样。

为什么是此时此刻，光谷中心城的地价能拍到2万左右？而不是2.5万？或者是1.8万？

首先我们先来测算，地价2万，开发商应该卖多少钱才能赚钱。

按照行业内较高的，绿城的产品标准和建筑品质来算，地价2万，带装修售价3万/平，肯定是可以实现收支平衡，或者会有部分利润空间。

但如果整体销售均价能到3.5万/平米，在容积率确定的前提下，不论是做什么类型的产品，最终利润空间都会比较大。

项目明年面市时，基于地价+建安成本+合理的利润的成本核算方式，ZF能够给到的价格大概率会在3万+，如果品质做得非常之高，可能还有上升空间。

因此光谷中心城2022年的价格占位势必破3万+。

即使光谷需求量巨大，但就笃定2022年，3万+的项目一定能去化得很好？如果去化不好的话，势必会失去部分利润空间，那反过来看，2万的地价就不适合拿。

但事实上，3万+的产品，只要产品做得好，市场肯定会接受，为什么？

有一个重大的细节，大家容易忽略，总价才是购房者决策买房的第一因素，所以总价逻辑很重要。

总价350万是价格的分水岭。

在光谷中心城，只要是总价350万以下的产品都会非常抢手，去化速度非常快，典型的光谷南山府高层最大面积仅140平米，总价格在340万左右。

武汉城建光谷龙山湖，前期160平米左右卖得还不错，但目前在售的190-260平米的就很难。翡丽天熙139平米的去化非常相对较快，但190以上的去化就比较差。

如果350万是总价分水岭，单价按3万计算，则面积段为120平米即可，换句话说，2022年，面积段在120平米，产品足够出色，单价3万，依然会卖得非常不错。但是如果像德商一样，全部做超大户型，那去化速度自然会差很多，且卖得很难受。

甚至说单价 3.5万元/平米，面积段控制在100-120平米，销售速度也会相对不错，只要总价控制在350万即可。

从房管局公示的成交面积段也可以看出，90-120平依然是主力成交面积段。

南山地产扎根光谷，他们肯定对光谷购房者的“总价逻辑”和未来的“产品设计”非常了然于胸，所以才敢如此有底气持续重仓。

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为什么总价350万是光谷中心城的分水岭？

光谷目前的成交客户，大多为自住，同时投资客户占比也不少，而对这两部分人来说，350万确实是一个分水岭。

首先我们来看看，目前光谷中心城偏上的收入水平，通过查询51job网站，华为的武汉平均工资，2-2.5万/月， 除去每个月的开支， 每年能够存20万左右，算上两个人一起，年存款约30-40万。

工作3-4后买房，这时候积蓄在100左右，这样购买总价350万的房源，首付3成，正好100万左右，再贷款250万，月供30年，按最新首套贷款利率和等额本息计算，每个月还款约14500元。

再考虑结婚生小孩，各种成本算下来，2.5万的/月的收入，在有小孩的情况下，几乎是收支平衡，且不会太多的积蓄。

这就意味着在不找父母援助的情况下，完全通过自己买房，350万的收入是一个相对的门槛。

同样对于投资客来说，大部分投资的总价区域也在250万-350万之间，毕竟绝大多数投资客都要用到杠杆，贷款额度过高后，整体利息成本也会较高，如果房价长期横盘，有可能会亏损，因此风险更大。

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因此在光谷中心城，自住和投资客均在按照350万的总价段在选盘，一旦总价超过350万，则很多人要么因为买不起，要么就会去其他区域找寻350万的总价段产品。

这时，自住客户会有部分涌向白沙洲区域、江夏区域等等，投资客则会涌向关山大道或其他区域，或者从新房转向二手房市场等等。

所以，当光谷中心城售价在3.5万/平米时，按总价350万计算，仅可购买100平米的户型，3.5万会是一个单价分水岭，毕竟愿意购买100平米以下的客户需求量会降低不少。