武汉最真诚的买房建议 房地产的内驱动力是什么

武汉,最真诚的买房建议

昨天我把全国主要城市上半年的数据,整理了一遍,很晚才睡觉,想着这几天能安静地跟家人过个节。

我发现,大多数城市的行情都在往下走,验证了楼市传统理论:

温度越高楼市越冷,6月正是淡季的开始。

但在这其中,有一个城市却一反常态,从各大城市中跳脱出来,行情持续火热,它的名字就是“九省通衢”武汉

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独树一帜

房天下数据显示,5月武汉新房成交23585套,同比去年暴涨76.9%。当然去年因为疫情,数据参考意义不大。

但2.3万套的新房成交,同样超越19年、18年,甚至上一轮武汉大周期的巅峰,17年的2.2万套。

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而且单算新房的话,武汉去年的住宅成交达到17.54万套,位居全国城市住房销售第一。

我在去年疫情后、年底和今年年初对武汉楼市做过预测,基本全中。

因为武汉这座城底子厚,这几年经济、人口均保持正向增长,最严重的打击,可能孕育着最好的机会。

意料之中,疫情后武汉成交强势反弹,带动房价上涨。

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从去年到今年,武汉房价上涨1261元/平米,如果按照100平米的房子算,武汉房价近一年上涨了12万。

尤其刚刚过去的5月,100个住宅新盘拿到预售证,其中36个项目涨价,占比高达约36%,纷纷捅破各区房价天花板。

比如翡丽天玺,备案价超过2.7万/平米,刷新光谷东最高价。

比如雍禧兰台,备案均价达到2.1万/平米,刷新经开区最高价。

最狠的是武汉长江中心,备案价达到每平米4.1万/平米,刷新武昌滨江最高房价,一个月开盘两次均售罄,第二次开盘,均价还上调了2000多元。

武汉这两年的购买力着实让人惊讶,这源于近两年的大省会战略,以及抢人大战的成果。

“穷全湖北之物力,成大武汉之威名”,政策倾斜下,武汉对湖北全省虹吸力在持续增强。

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湖北有钱人纷纷向武汉集聚,大学生流失率也在下降,购买力紧追东部新一线城市。

还有一个很重要的现象是,常年在北上广深打拼的湖北籍人才开始回流武汉。

前段时间我一个员工就在武汉买了房,他跟我说,30多岁在北京买不起房,孩子的教育问题也无法解决。

而回到湖北孝感,又找不到像样的工作,地方也没有未来,所以武汉是折中最好归宿。

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如何买

盘点完行情,子木再来预测一下武汉房价接下来趋势,买不买,如何买。

可以说,武汉去年疫情后,出现的“深V行情”,是近两年最好的上车机会,这种窗口不会再打开第二次。

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而且在限购政策下,这一年的房价都是由刚需主推起来的,所以未来下跌的概率微乎其微。

在房价保持长期稳定上涨的趋势下,那么买房时机就显得不再那么重要,最主要的还是去选房子,在技术层面寻找机会。

其实武汉的机会还是很多的,按照当下的开发规模来讲,是绝对的大市场。

所以造成近一年武汉房价行情大好,但还没有形成普涨趋势,分化严重。

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主要是由大武昌带动向外蔓延,其中洪山区和东湖高新区最火,然后是江北的汉阳、江岸,以及北部的黄陂。

黄陂因为房价低,包容性强,成为武汉外来刚需买房的基础聚集地。

但稍微有些想法的,都会选择在洪山和东湖高新区上车。

我年后去武汉考察,光谷东片区的二手门店非常热闹,当地的新房销售个个肥得流油,动不动就来一句:

“谁还不来宇宙中心买套房。”

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2015年,光谷东正式被立为太子,称为光谷中心城,紧接着,东湖高新政务中心搬迁至此,加了皇冠,被年轻人戏称为“宇宙中心”。

这些年政府对光谷东的投资,只能用“疯狂”两字来形容。

不过光谷东没有让武汉人失望,成长和繁荣大家有目共睹。

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在2020年遭遇重击后,跟关山大道合力,带领东湖高新区,成为全市经济保持正向增长唯一高地。

光谷东产业强劲,包括互联网、半导体、芯片、生物制药等,这些都是中国未来产业。

再加上交通、商业、教育等配套在加速兑现,未来大概率会超过老光谷,也就是关山大道一带,而且目前二手房价在1.9万左右,比2.4万的关山大道性价比更高。

当然,关山大道是光谷的起源地,配套成熟,企业众多,因为土地有限,价值主要表现在二手房市场。

关山大道和光谷东的关系,相当于北京海淀区的中关村和西二旗。

3

区域分析

其次是经开区,经开区是很早的一批国际级开发区,主要以汽车工业为主,被外人称为“车都”,曾经一度成为武汉第一GDP大区。

但这种以工业为主的地方有一个特征,那就是经济强劲,但不宜居。

尤其经开区当初把居住区和工厂混在一起,而且把最好的土地资源给了工厂,更加重了这一趋势。

所以凡是在这个地方赚到钱的,大都会选择在汉阳主城区买房,或者过江去大武昌,导致经开区房价一直处于低迷状态,这个地区的房价未来也没有什么增长空间。

武昌区是武汉核心区,绝对的中心,对于光谷东这样的后进者,根本不屑纷争,因为这个板块见证了武汉历史,名副其实的老大哥。

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当然,房价也站在全市之首,目前武昌的滨江商务区非常火热,属于城市塔尖人群的首选置业地,文章开头讲到的,价格4万多的武汉长江中心就在这个地方。

东西湖区虽然不在武汉主要打造的版图上,但近几年发展非常迅猛。

而且开始逐渐摆脱过去的落后产业,进军新兴产业,和光谷东打差异化竞争,主要围绕大数据和网络安全做文章。

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而且值得一说的是,东西湖近十年人口增长了39万多,增速高达87.17%,虽然跟光谷东有一段距离,但稳坐全市第二。

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在江岸和江汉工作的,可以选择在东西湖置业,主要关注距离因素,依次为金银潭板块、金银湖板块、临空港板块。

临空港板块库存非常大,不建议投资。

江汉区是武汉的金融中心,70%金融资源集中都集中在这个地方,也是全武汉市人均收入最高的板块之一。

金融产业相对高端一些,所以在这个地方居住的人口比较小资,武汉非常出名的商业街江汉路步行街,就在这个区。

江汉区的配套能力也属于武汉的价值高地,市一中、北湖小学、外国语学校、同济医院、协和医院都在这个地方。

当然,跟武昌区一样,属于城市塔尖人群置业地,这个地方房价不低,大部分楼盘都在3万元以上。

江岸区是武汉行政中心,和江汉区一样是传统的经济强区,占据了武汉内环很多优质的地段和配套。

武汉,最真诚的买房建议

跟江汉区共享的建设大道,是很多武汉年轻人的向往,随着近几年人口流入,后湖也成为了置业新地,未来发展不错,价格在1.8万/平米。

洪山区这个区很有意思,地图形状堪称全国第一,夹在武昌与光谷东之间,左右逢源。

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当然洪山区自身就很强,区内云集37所高校,响当当的“武汉大学城”,光谷东能有现在的成就,离不开洪山区的资源供给。

不过这个区面积辽阔,置业自身就存在分化属性,主要方向还是围绕着武昌和光谷东核心枢纽。

至于黄陂、江夏、蔡甸、新洲、汉南等远城区,投资不太建议,以后我再做细分分析。

综上,对于武汉投资板块的建议,更符合下面这个排名:

第一梯队:东湖高新、武昌

第二梯队:洪山、江岸、江汉

第三梯队:江夏、东西湖、硚口、汉阳、青山、黄陂

第四梯队:经开、汉南、蔡甸、新洲

4

地利人和

最后我想再讲一讲武汉。

武汉这个城市曾被很多人吐槽过,主要是工资低,满城挖,留不住大学生……

但我一直看好它。

因为这个地方是国内少有积聚地利人和的城市,要山有山要水得水,九省通衢,四通八达。

最主要的是坐拥83所高校,这个规模仅次于北京;在校生人数也多达123.2万人,仅次于广州。

而高校总面积加起来约9万亩,接近孝感主城区的规模。

数量多,质量也不差,其中华科、中南财经政法大学、武汉理工大学等,在全国榜上有名。

高校资源就是人才资源,这是接下来城市竞争最值钱的砝码,这是郑州、合肥、长沙、南昌等城市做梦都得不到的。

人才资源丰富,会吸引无数企业入驻,政府只要多给些政策,根本不用考虑招商引资的难度。

经济增长,工资收入提高,又会吸引更多大学生留在武汉,形成良性循环。

之前有大省会战略支撑,而现在,天时出现,在“国内大循环”战略下,武汉作为中部第一城,这条循环链的速度,只会越来越快。

这一切都是武汉房地产的内驱动力。

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