光谷东房价将破3万，武汉“站岗区”还要站多久？

作为武汉楼市“顶流”

光谷东从来不缺热度

房价也一直在上涨的路上

前几天

德商彰泰佳兆业翡丽天玺的首开

再度刷新区域房价天花板

带装修均价约27200万/平

并官宣已售183套房源

去化率91%

蔡蔡不得不感慨

光谷东房价涨幅真是绝绝子

从2013年均价6300元/平

到如今的接近3万/平

短短七八年间

光谷东这个四环线区域

房价足足翻了近5倍

涨幅高达332%

可谓完全打破武汉楼市涨价逻辑

这也意味着

上车光谷东也越来越难

经常有人吐槽光谷东房子难买到

光谷东的楼盘“日光”是常态

哪里有房子买才是焦点

为此

光谷出台集中开盘利好刚需新政

但房子依然被抢得毫无悬念的“日光”

可以想象下

6月25号的武汉集中土拍中

区域可能再诞生新“地王”

房价再一次飙升

难怪刚需们哭喊

已经被光谷东抛弃了

在武汉买房更难了

但在蔡蔡看来

热闹是光谷东

并不是所有区域的

光谷东的火热只是武汉楼市个例

武汉楼市其实进入了分水岭

从克而瑞监测数据来看

2021年5月

武汉市场商品住宅成交220万方

供应217万方

成交均价达17366元/㎡

截至5月31日

2021年新增供应量已达940万方

成交904万方

年未过半

供求双双破九

供求高位下

库存压力依然较大

随着6月市场淡季的到来

参照以往的供求节奏

下半年供应相对更大

全年供应或超2000万方

来源：克而瑞

强大的库存量

无疑加速了武汉市场两极分化

不少区域的房子难卖

据克而瑞监测数据显示

武汉供应量较大、内生需求不足

比较典型的为横店、吴家山

新洲及蔡甸部分板块

未来这些区域供应量仍较大

购房者表示

诸如此类供应大又消化不良的区域

买了比较容易站岗

一起来看看

武汉有哪些买房容易站岗的区域

1、东西湖吴家山

吴家山版块作为武汉楼市公认的

买房站岗第一区域

区域楼市供应量非常大

除了市场上在售的40个左右楼盘外

区域还有大量待入市的新盘

目前区域均价在15000元/平左右

但很多楼盘几乎卖不动

更不用想涨价升值

据悉

吴家山版块扣税整体去化情况不乐观久矣

区域早已告别“日光盘”

比如低价盘佳兆业悦府也难以开盘售罄

地铁盘同样难逃惨淡

比如中梁天玺壹号

开盘去化率惨不忍睹

更有不少项目为了加速去化“精装改毛坯”

比如电建地产洺悦御府、华发四季等项目

虽说毛坯价格优势更容易吸引购房者

但大多去化依然不理想

卖了一年左右还有不少房源在售

来源：武汉房管局

不得不说

吴家山版块利好规划少

供应量又太大

整个区域不仅房子难卖

想在短期内价格上涨是不太可能

区域短期站岗的可能性较大

2、汉阳滨江

众所周知

在武汉几大滨江商务区中

汉阳滨江发展一直稍显落寞

目前汉口滨江房价早已破6万成为富人区

武昌滨江也日臻成熟

区域最近因武汉长江中心房价破4万

而汉阳滨江的房价则一直未超过3万

从碧桂园晴川府

到后期陆续拿证的项目价格来看

区域房价一直在走下坡路

“站岗”的潜质越来越高

目前汉阳滨江新房均价在24000元/平左右

在售的项目主要有滨江金茂府

世茂锦绣长江天胤Ⅱ、龙湖春江彼岸

卓越大江、绿城金地凤起听澜等楼盘

其中滨江金茂府均价约25903元/平

世茂锦绣长江天胤Ⅱ均价约25500元/平

卓越大江均价在23000元/平

绿城金地凤起听澜均价在21000元/平

可见汉阳滨江价格没有往上涨

去化也不佳

以新盘卓越大江开盘为例

据相关数据显示

项目截止至5月28日开盘当天

项目仅成交4套

去化率约2%

房管局最新数据显示

项目备案已售20套

来源：武汉房管局

如此看来

汉阳滨江房价破3万有点力不从心

毕竟连钟家村的远洋东方境世界观

价格还没打破

买这里的人很难不站岗

在蔡蔡看来

相较于汉口和武昌的滨江规划发展

汉阳滨江享受的利好政策较少

汉口和武昌有市府、省府

几乎包揽了所有省市机关事业单位

而汉阳滨江商务区整体产业相对落后

商业、金融等方面不发达

就业机会少

自然吸引不了高端人才

居住需求也没那么高

加上其它滨江一直在不断改造升级

各种利好规划纷纷兑现

汉阳滨江则鲜有官方推动的大项目

长此以往自然相对较弱

3、长江新区

2017年长江新城规划

号称将打造成“武汉第四镇”

定位国家级新区

大家对于片区的发展非常看好

楼市也被寄以厚望

蔡蔡犹记得

2017年长江新城规划刚落地的时候

区域楼市成交量蹭蹭蹭上涨

一改此前的低迷状态

年度成交量更突破两万大关

成交均价也一直上涨

武湖片区房价一度被炒到14000元/平左右

来源：亿房网

但长江新区却一直无任何实质性进展

虽说2018年以来

湖北省、武汉市各级领导

均多次为申报长江新区

2019年政府报告中

再提出积极申报国家级长江新区

但2019年8月国家发改委正式

对长江新区建设作出批复

条件尚不成熟

区域规划停滞不前

楼市自然疲软

不仅房价涨不动

区域万元楼盘也卖不动

目前区域主要有清能正荣府、天纵时代天樾

汉口御江澜庭、长江凯旋城

东方城三期、汉北玺园等项目在售

整体均价在11000万/平左右

房价跟几年前相比没有太大差别

加上区域规划没定数

商业配套没有

优质学校没有

很多人说买这里即站岗

这还没完

2021年4月份

长江新城起步区局部控规调整

在本次用地性质调整中

居住用地增加了约26.93公顷

商业服务业设施用地减少约22.78公顷

公共管理与公共服务设施用地

减少约4.36公顷

……

对此网友们纷纷评论称

长江新城规划宣布好几年了

还停留在画图阶段

武湖也变得更破了

更有网友表示

盼了这么久

各项规划都慢慢没影儿了

如今商业规划又减少了

还能期待长江新区吗？

但2021年6月4日

新建沪渝蓉高速铁路合肥至武汉段

设有麻城北、红安、长江新区、武汉天河站

长江新区似乎又让大家看到了希望

4、中法生态新城

中法生态新城位于蔡甸区

在中法建交50周年的背景下提出来的规划

北抵汉江、南至马鞍山及后官湖生态绿楔

西达凤凰山产业园、东接三环线

规划期限2015-2030年

区域规划产业发展是重头戏

生态是主要“卖点”

作为汉阳的后花园

大家很看好这个现代版“世外桃源”

但现在大家纷纷吐槽

中法生态新城

除了名字高大上

至今毫无利好规划兑现

看不到实质性发展

开发商拿地大多很谨慎

买这里站岗妥妥的

虽说区域房价低

均价在9000-12000元/平

但发展前景不太乐观

由于片区不限购

很多楼盘吸引的主要是外溢购房者

入手站岗的概率比较大

蔡蔡点评

强者恒强

弱者恒弱

用来形容武汉楼市最恰当不过

当下武汉楼市分化严重

热门区域一票难求

冷门版块无人问津

加上整体市场供过于求

开发商为了去化各种花样迷人眼

购房者置业选择区域更要谨慎

上车需避开“画饼充饥”之地

武汉很多版块规划虽然听起来很漂亮

但最终落到实处的却不多

这种靠新概念炒作支撑起来的热度

一番消耗后且无兑现

很容易从高潮期进入疲惫期

最终无人接盘

区域房价短期内很难涨价

最终成为买房容易站岗的区域

不过“站岗”也不是一成不变

如果区域房价继续下跌

盲目买房即“站岗”

但如果房价出现上涨

及时上车就是“捡漏”