泰禾集团扩张后遗症：647亿短期债压顶 深陷38亿并购纠纷

曾高调放言“2018年销售目标是再翻一番至2000亿元。”的闽系房企泰禾集团（000732.SZ）现在或许想低调行事。

2月12日，泰禾集团发布一则重大诉讼公告披露，泰禾集团正与交易方上演“互告”的戏码，纠纷涉及金额4.32亿元。

记者发现，截至2月12日发布诉讼公告前，泰禾集团（包括控股公司在内）尚未披露的小额诉讼、仲裁事项共计73起，涉及金额约2亿元，大部分为金额较小的商品房合同纠纷及物业合同纠纷。

泰禾集团从名不见经传的福建房企蜕变为全国闻名的闽系黑马，用5年时间完成从百亿到千亿规模的跃升，然而飞速的发展暗藏危机。

现在诉讼纠纷不断、债务高企，2000亿销售额的豪言变成了“吹牛”。截至2018年9月底，其短期债务高达646.73亿元，而货币资金仅174.41亿元，债务压力可见一斑。经营现金流也连续6年为负，2018年才出现好转。

“‘泰禾速度’在高速增长阶段激进扩张问题不大，但在市场整体收缩，资金成本升高的情况下，扩张带来的债务压力会显现。这种情况下，可能内部管理和具体项目的执行，都会出现较大的不确定性。”财经评论员肖磊在接受记者采访时表示。

38亿并购案现纠纷 交易双方互告

2月11日，泰禾集团发布公告称，因股权转让纠纷事项，旗下全资子公司江苏泰禾锦城置业有限公司（下称“锦城置业”）于2019年1月31日，将沃得国际控股有限公司、沃得重工（中国）有限公司、江苏沃得工程机械销售有限公司、江苏沃得起重机有限公司（以上四家公司合称为“出让方”）起诉至法院。

诉讼理由是四名被告存在多项严重违约情形，使原告至今无法对标的物业进行建设开发。锦城置业要求出让方退还已支付的款项，并赔偿4.32亿元的违约金和损失。

随后，沃得重工、沃得工程机械及沃得起重机作为股权出让方又提起了反诉，这也使得这场股权纠纷陷入“罗生门”。上述事件的导火索缘于2017年9月14日的并购，锦城置业作价约38亿元收购沃得宝华100%股权。

泰禾集团与交易方上演“互告”的戏码。此事件对泰禾来说有什么影响？

财经评论员肖磊认为，泰禾集团整个扩张型策略，导致对诸多收购实际上并没有考虑周到和做出详细的执行预案，导致出现这类纠纷，但由于此次收购数额较大，可能对泰禾集团的整个商誉和股价带来影响，如果对方反诉成功，泰禾集团有可能损失数亿，所以其影响可能将会持续。

记者统计，截至2月12日发布诉讼公告前，泰禾集团（包括控股公司在内）尚未披露的小额诉讼、仲裁事项共计73起，涉及金额约2亿元，大部分为金额较小的商品房合同纠纷及物业合同纠纷。

对于诉讼纠纷事项给公司带来的影响及如何处理，记者致函到泰禾方面，截止发稿前没有得到回复。

肖磊则认为，泰禾集团由于整个2018年业绩预期目标并没有顺利完成，这类诉讼事件，实际上会进一步加速其资金方面的压力，多授信和商业都可能带来影响，处理方面低调赔款，尽快解决问题可能是一种方式。

2000亿销售目标被指“吹牛”

2017年底，泰禾集团董事长黄其森的豪言壮志“2018年泰禾集团销售额的目标是再翻一番至2000亿元。”让人记忆犹新。当时，泰禾集团的股价一个月时间就从16元暴涨至43元，公司的市值从200亿升至520亿。

2018已过，泰禾是否完成2000亿销售目标？1月31日，泰禾集团发布业绩预告，预计2018年全年的净利润为23.42亿-29.74亿元，较上年同期增长10.24%-39.99%。对销售收入仅表示，“2018年度可确认销售收入高于上年”。

在业内看来，泰禾2000亿的销售目标有吹牛的嫌疑。在中国指数研究院公布的2018年销售额榜单中，泰禾的销售额为1456亿元。在克而瑞公布的榜单中，泰禾的成绩则是1303.3亿元，仅达成全年目标的72.8%，这均没有达到泰禾董事长黄其森表达的“2000亿”愿景。

针对销售额不及预期，泰禾方面认为，泰禾集团早在年初就曾对所谓的“2000亿”做出澄清，而在地产行业整体面临困境的大环境下，泰禾集团也早已调整发展策略，主动放慢速度，寻求更加稳妥长远的发展。

记者注意到，泰禾官网在2月19日曾发布一篇题为“新年首周劲销15亿，北京泰禾开年新品亮剑”的文章，文章中表示，在春节后的首周，北京泰禾的销售额达到了15亿元。

有意思的是，近日泰禾北京某豪宅降价900万元卖房被业内认为是为了快速回笼资金。泰禾方面回应只是宣传噱头，并不是所有要卖的房子都降价，只是有个别几套拿出来作特价。

肖磊认为，从现有数据看，其销售额是低于预期的，甚至可能出现下滑，从泰禾的一些举动来看，为了降低债务率，泰禾已经在做收缩业务的动作。如果2019年市场整体没有复苏，那么未来业绩可能会更具挑战，下滑的概率较大。

“泰禾肯定是不会承认降价销售的，这是地产的大忌，但实质上开始降价销售的原因，应该是为了回笼资金，而且不仅仅是泰禾，诸多高档楼盘都出现了降价销售，北京一些单价较高的楼盘价格松动也比较明显。”肖磊指出。

经营现金流连续6年为负

虽然2000亿销售目标受到质疑，但泰禾从名不见经传的福建房企蜕变为全国闻名的闽系黑马，用5年时间完成从百亿到千亿规模的跃升。特别是在2016年后，以并购的方式进行扩张，完成全国化布局。

记者粗略统计发现，2017年是其收并购势头最为猛进的一年，其中2017年8—9月短短一个月时间里，攻城掠地，快速落子，9次出手，有7次是通过收并购，涉及金额超过120亿元，从2017年全年来看，其全年36个新获取的项目中，多达30个项目是通过并购及购买资产的方式获取，合计投入资金高达552.40亿元。

2018年，并购仍然是泰禾集团重要的拿地方式。中报显示，2018年上半年，泰禾通过收购和招拍挂方式获取8块土地，新增土地面积157.02万平方米，新增土地储备建筑面积157.11万平方米，土地投资金额57.88亿元，其中5个项目通过收购方式获得。

高歌猛进，开疆拓土下，业绩翻倍。数据显示，2015-2017年，泰禾集团实现的营业收入分别约148.13亿元、207.28亿元和243.31亿元，对应实现的净利润约13.25亿元、17.07亿元以及21.24亿元。2018年公司净利预增超23.42亿元。

并购已经成为了泰禾在增加土地储备方面的“新常态”，同时带来资金的压力。记者梳理发现，2012-2017年，公司的经营现金流分别为：-8.02亿元、-114.41亿元、-166.26亿元、-23.51亿元、-101.41亿元、-125.53亿元，经营现金流连续6年为负。

负债方面，截至2018年9月底，泰禾集团的负债高企，其中短期债务（短期借款、一年内到期的非流动负债）达646.73亿元，而货币资金仅174.41亿元。

不过，2018年其经营性现金流转正。2018前三季度公司经营活动产生的现金流量净额为1.62亿元，去年同期则是-64.03亿元，同比增加，现金流情况改善明显，可以看出高杠杆的泰禾今年在着力加强回款。

从行业里看，公司通过并购方式获取土地可以降低拿地成本和风险，缩短项目开发周期，快速扩张公司土地储备规模。同时也会面临高周转带来的压力，那么，泰禾集团近几年通过并购实现快速扩张存在哪些风险？

肖磊指出，在高速增长阶段激进扩张问题不大，但在市场整体收缩、资金成本升高的情况下，扩张带来的债务压力会显现，这种情况下，整个内部系统的管理会受到影响，从而传导至具体的房地产项目，所以泰禾集团目前面临的问题除了资金面，可能内部管理和具体项目的执行，都会出现较大的不确定性。