武汉中心大厦已搁置3年之久 武汉CBD内外交困政府多次出手解围

武汉CBD地标“武汉中心大厦”高438米，建成后已搁置3年之久。唐军/摄

泛海控股表示，正在多措并举通过推进武汉中央商务区项目开发建设，深度参与和助力武汉金融中心发展。

唐军/发自武汉

厉害的“秋老虎”让武汉高温不退，天气十分躁热。

9月18日，地铁7号线武汉中央商务区附近，人群稀少，CBD内几栋高楼也显得分外寂寞：“武汉中心大厦”高耸入云，外立面幕墙在灼热的阳光映射下鳞光闪闪，这个438米高的地标已建成搁置3年；在其左右两侧，依次排列着停工的几栋楼，裸露着的框架主体突兀着伸向天空，很像城市的“木乃伊”。

沿着武汉中心大厦旁的商务西路左拐，前往泛海路交叉口，一个路牌提示行人：泛海路向东不能通行，中国房地产报记者询问路口岗亭内保安人员，得到的回应是，“路还没修好，泛海路是断头路”；向泛海路南侧放眼望去，一片荒草丛生。

武汉中央商务区的惨淡景象不禁令外界感到惋惜。随着泛海控股深陷危机，这个被称为“武汉最高层次商务区”的前景愈发暗淡。

8月24日，泛海控股及旗下中泛控股与中国通海金融签署了《债务清偿协议》，同意调整各方之间的债务偿还方式，即公司向中国通海金融转让控股子公司武汉中央商务区股份有限公司部分股份，以此偿还公司及中泛控股欠付中国通海金融的贷款。此前，泛海控股全资附属公司尚欠中国通海金融的债务本金总额为1.03亿美元及6.91亿港元；中泛控股尚欠中国通海金融的债务本金总额为4.8亿港元。

今年以来，泛海控股债务违约不断，为避免崩溃危局，开始了一系列资产抛售行为，其抛售资产中较多的是其控股子公司武汉中央商务区股份有限公司部分股份及旗下武汉CBD内资产。

如2021年1月5日，泛海控股将控股子公司武汉中央商务区股份有限公司在武汉CBD一优质地块，以30.66亿元出售给绿城中国。6月25日，泛海控股宣布，控股子公司武汉中央商务区股份有限公司与融创房地产集团有限公司签署了《协议书》，拟向融创房地产转让其持有的浙江泛海建设投资有限公司剥离资产后的100%股权。交易价款总额约22亿元。

一系列交易下，泛海控股将如何运营好武汉CBD？

“非常难，武汉CBD要想起死回生除非几个强大平台联手运营。”曾参与过武汉CBD运营服务的某顾问机构负责人怀着遗憾的心情告诉记者。

8月31日，武汉市在江汉区召开金融城建设工作帮包推进专题会议。会上，武汉市人大常委会主任胡立山表示，要确保武汉金融城建设有序推进。泛海控股表示，正在多措并举通过推进武汉中央商务区项目开发建设，深度参与和助力武汉金融中心发展。

机场搬迁催生CBD宏愿

武汉CBD几栋处于停工中的写字楼。唐军/摄

泛海控股联手武汉CBD共生发展已有20年之久。

上个世纪90年代末，北京朝阳、上海浦东、广州珠江新城等CBD建设都取得了成效, 突破了城市发展瓶颈，带来了经济增长，各城市开始追捧CBD热潮。

本着建设现代化、国际性城市目标，作为中部地区中心城市，武汉期盼着金融机构集聚、商务活动频繁、高层建筑相映的生机一派的商业图景。

“王家墩机场”搬迁则进一步催生了武汉CBD宏大愿景。

中国房地产报记者查阅相关资料发现，在《武汉市城市总体规划》（1996-2020）中就提出，搬迁空军汉口机场，在搬迁后的老机场地区建设金融区。在《武汉改革开放口述实录（二）》中，原武汉市建委副主任、原武汉王家墩机场外迁领导小组办公室主任、商务区开发建设指挥部常务副指挥长陈贤胜曾口述说：上世纪末期，武汉市金融服务业发展相对缓慢，希望规划个商务区，让第三产业有较好发展。于是我们做了方案，其间过程很曲折漫长，曾经历了王守海、周济两任市长。

武汉王家墩机场是一座军民两用机场，位于武汉市核心城区江汉区的王家墩，总面积508.2万平方米。由于机场运行，让武汉180平方千米建成区范围内，55%土地面积上建筑物高度都受到限制。为此，武汉市委市政府专门谋划“王家墩机场”搬迁。

1999年，在第九届全国人民代表大会上，湖北省代表团关于搬迁王家墩机场的议案，受到大会重视并将提案移交到军队代表团。当时主持中央军委日常工作的副主席刘华清同志很重视，会议期间在京西宾馆接见了武汉市党政主要领导，听取相关回报。

由于地方政府与部队在管理上是两条线，又有利益牵扯，王家墩机场搬迁并不顺利，直到2000年王家墩机场出了飞行事故后，安全隐患显现，空军终于同意迁建王家墩机场，将4000亩土地置换给武汉市。

“2002年8月9日，李宪生市长调研项目后作出决策，在8月底就上市委常委会，根据市委常委会决策，我们开始进行CBD选址、规划、招商等系列工作。”陈贤胜曾这样口述。

此后，武汉市组建CBD专家咨询委员会，专家是来自北京、上海、深圳甚至包括日本东京的一线专家，主任委员是吴良镛院士，成员中还有傅作义的女儿傅克诚。特别邀请中国城市规划院作专题研究；邀请了美国麦肯锡咨询公司、SOM建筑设计事务所、英国阿特金斯工程设计公司等5个国家的知名设计机构进行规划方案征集；规划方案出来后，经专家评审委员会多轮评审、讨论和修改，最后形成《武汉王家墩商务区总体规划》，并得到武汉市政府批准。

武汉CBD定位为“立足华中、面向世界、服务全国”，其特点是规划超前、规模宏大，地面建筑规模1400万平方米，地下建筑规模260多万平方米，地下空间数量和规模在国内都算是最大的，5条地铁线在这里穿过或在周围设站。

武汉CBD区位图。

据《武汉改革开放口述实录（二）》记载，某前任武汉中央商务区投资控股集团有限公司党委书记、董事长口述称：武汉市委市政府主要目的是首先把机场迁建，释放了城市发展需要空间。武汉CBD规划面积达7.41平方公里，共约11118亩，是全世界最大的中央商务区，有1600万平方米的建筑规模，可以容纳30万人。

中国房地产报记者查询相关资料了解到，武汉CBD规划核心区面积甚至超过了北京朝阳、广州珠江新城，将建设超100米高楼145栋，其中超400米有两栋。

或是财政捉襟见肘，当时武汉年财政收入仅80多亿元，武汉CBD启动资金就高达18亿元，在招商中谈来谈去，最后唯有泛海执意留下。

“市场化CBD模式”的泛海困局

武汉CBD几栋处于停工中的写字楼。唐军/摄

2000年初期，泛海控股发迹于北京朝阳项目，声名鹊起，成为京派地产商杰出代表。

2002年2月8日，经武汉市政府批准，由中国泛海控股有限公司、武汉汉口机场迁建开发有限公司、北京中关村开发建设有限公司、光彩建设集团股份有限公司等5家企业共同发起，设立“武汉王家墩中央商务区建设投资股份有限公司”，负责对王家墩地区进行基础设施建设，及武汉CBD投资、招商、策划、开发和运营。这也标志着，武汉CBD将以市场化运营模式推出。

这是武汉和泛海的共同抉择，也是历史和当时市场的选择。

“泛海CBD！我们业内或武汉民间一直都这么叫，因为它基本是泛海独家开发运营的！”武汉市地产研究院院长殷跃建回顾武汉CBD十几年发展历程时告诉记者。

按武汉CBD总规划，其4000亩核心区泛海控股总开发面积约817万平方米（地上约609万平方米，地下约208万平方米），其中，住宅只有242万平方米，占总开发量的29.6%；写字楼、商业、酒店和公寓等商办物业与会展、体育、学校公建项目等共约575万平方米，占总开发面积70%。

商住比高达7:3，无论是以当时眼光还是现在判断，武汉CBD这个超级商业体量对于任何一家企业都堪称“肩负重担”，能否实现赢利更是巨大挑战。

不能高周转，还要进行大量基础设施投入建设，泛海越做越显乏力。武汉CBD开发逐渐迟缓下来，令武汉业界与市民普遍不满。

殷跃建说：“大家一直的感觉是泛海做武汉CBD是在磨洋工。”

泛海控股对外解释称，从2002年启动、拆迁、搬迁、规划详规、三通一平等，到武汉CBD首栋住宅泛海国际樱海园开工，经历6年；而后，泛海SOHO、泛海城市广场等商务群楼和商业综合体开发运营，又耗去了5年。

2018年，从外观看武汉CBD初有雏形，第一地标高438米的武汉中心大厦建成，招商银行武汉分行大厦、平安银行武汉分行大厦、中国邮储银行湖北省分行、中国移动湖北省分公司大厦等写字楼陆续交付；核心区内，25条市政道路、水电管网、地下市政综合环廊、地下立体交通空间等建设全面铺开。

2002年后，中国地产虽然步入黄金时代，泛海在武汉CBD也相继开发建设了樱海园、芸海园、兰海园等九大住区，并回笼了一批资金。然而，泛海控股小马拉大车，外界已经感到它越发力不从心。

首先面临的尴尬局面是品牌商家难以落户。

中国房地产报记者调查，据武汉招商局信息，截至今年8月底，世界500强已有306家落户武汉，从他们选址的区位来看，落户武汉东湖高新区的已近100家，其余大多数在武汉经开区、武昌滨江、汉口滨江以及江汉区的新华路十字金街。

“真正的世界500强品牌入驻武汉CBD者寥寥，并不多见！”武汉市商业部门一位人士告诉记者说。

写字楼空置率长期居高不下，让武汉CBD运营举步维艰。

中国房地产报记者调查发现，武汉CBD商办物业中，除了民生金融中心入驻稍好，其余写字楼利用率普遍较低。几栋泛海SOHO空置率高达50%，退租现象也十分频繁。

殷跃建非常冷静的分析：“回首来看，我们当初是缺乏CBD开发运营经验的，这其中有几个误区，一是CBD规划不能太过于超前、规模过于庞大；二是更不能把CBD建设运营简单的房地产化。”

殷跃建认为，武汉CBD运营有过于“地产化之嫌”，特别是在整体运营上。对于品牌企业招商引入、经济产业的布局等方面，政府都应是不可缺失的重要角色。武汉CBD在运营模式上发生了偏差，政府应该承担的不该全部甩给某一个企业单独支撑。

武汉CBD内，2020年就开盘的住宅“泛海桂府”去化不佳，还在做促销活动。唐军/摄

武汉真正的CBD在哪？

武汉CBD规划过于“高大上”或缘于某些国内外咨询机构的经济分析。当初，麦肯锡、普华永道曾预测，规划建设武汉CBD可吸引投资1000亿元。

十几年后的今天，武汉CBD却深陷多重困境，武汉CBD选址与规划定位等问题正在饱受争议和质疑！

当初，为了CBD选址，武汉市政府相关负责人也曾四处调研奔走。

“我们比较了长江边南岸嘴、武昌江南沿江片、汉口沿江片，经过反复比较认为，武汉是滨江滨水城市，江边景观自然是非常理想的，但有两个致命弱点：一是拆迁成本太高，二是不利于立体交通组织，靠在江边太近，地下空间建设难度大。后来，还是王家墩这个地方更适合于建设立体交通体系。”陈贤胜口述说。

颇具讽刺意味的是，就在武汉CBD建设全面铺开的稍后几年，武昌滨江商务区、华中金融城、二七滨江国际商务区、武汉中央文化服务区、青山滨江商务区等几大商务区纷纷横空出世。各大商务区之间对品牌商家资源争抢时有发生，招商“内卷”让每个商务区运营都存在巨大压力。

武汉某写字楼品牌企业一位负责人在接受记者采访时表示：“几年来，泛海CBD几栋写字楼因租售不佳大幅降低了租售价格，又从同在武汉江汉区的金融街拉走了部分商户，让本来人气度高的武汉民生银行大厦、新世界国贸入住率惨淡，空置率高达50%以上，也使整个写字楼市场陷入恶性循环。行业生态每况愈下，按照目前租金水平与空置率，不少写字楼投资回报平衡点达20年以上，投资回报率很低，甚至处于持续亏损中。”

来自房讯网的数据显示，9月武汉王家墩CBD商圈（武汉中央商务区）在写字楼出租商圈热度榜中位居第7名，景气指数不高。以区域泛海国际SOHO城为例，其房源挂牌量为428套，其中写字楼出租为177套，出租均价66.89元/平方米·月，环比下跌13.85%；出售均价13103元/平方米，环比下跌8.5%，静态投资回报率约为16年。

“不是每个城市都可以建设CBD，也不是城市的每个区域都需要CBD，一个城市的CBD能级是根据其在国际国内经济城市地位而设定，盲目建设会出问题。”殷跃建分析说，CBD规划应科学合理，要与城市金融、商贸业发展水平相匹配，否则超越产业发展实际需求、一哄而上，大规模开发建设商务区就会成为“空中楼阁”。

从武汉城市几百年发展来看，两江隔三镇的城市空间决定了武汉是多中心、多组团城市格局，武汉本是汉口市、武昌市、汉阳市三市合一的大城市。有城市专家认为，武汉这种多中心格局，人为主观的规划建设一个凌驾于三镇之上的CBD偏离了城市发展规律。

2018年，武汉长江主轴概念规划出炉，武汉市委市政府提出，遵循城市发展规律，武汉重回长江时代，打造世界级城市主轴，重点发展武汉核心长江主轴左右岸。在这一发展规划下，武昌滨江商务区、汉口滨江商务区及武汉中央文化服务区区位价值获得肯定，武汉CBD更显如履薄冰。

一位不愿具名的专家告诉记者，传统CBD发展模式正在遭遇挑战，以武汉光谷为例，它能成功并不是靠开发写字楼，而是科技创新和发展新兴产业。不光是武汉，上海、深圳、合肥等涌现的新型产业园区都表现出强劲爆发力。城市走传统商业地产模式，打造楼宇经济也不可或缺，但必须要知道政治经济中心在哪？就武汉而言，长江左右两岸的城市核心区域找CBD概念还可以，其他区域只能是“噱头”。

十几年来，泛海控股一边开发运营武汉CBD，一边试图构建包含金融、能源、地产、文化传媒等多个产业的资本帝国，却在追求地产金融化的道路上越陷越深。

2021年8月31日，泛海控股及控股子公司武汉中央商务区股份有限公司因规模为9亿元的“英大信托-永利 19 号集合 资金信托计划”逾期未还，被英大国际信托有限责任公司上诉至北京金融法院。

9月10日，泛海控股收到了武汉金融控股（集团）有限公司终止对民生证券的收购函件。

泛海控股境地已是雪上加霜，武汉CBD前路更加渺茫、残局难收，武汉CBD将何去何从？

“非常难，武汉CBD要想起死回生除非几个强大平台联手运营。”曾参与过武汉CBD运营服务的某顾问机构负责人怀着遗憾的心情告诉记者。

今年初，武汉市政府工作报告提出，加快建设“五个中心”，其中建成我国的区域金融中心是武汉“十四五”期间的重要目标。

或许是感觉到了短板与不足，4月21日，在武汉市“五个中心”建设暨经济形势分析座谈会上，武汉中央商务区被定为武汉金融城的主要承揽区之一，并成立专班负责推进建设工作。

8月31日，武汉市在江汉区召开金融城建设工作帮包推进专题会议。会上，政府相关部门指出江汉区在武汉金融城规划建设、招商引资政策研究、重点项目招引及落地服务等方面做了大量工作，取得了初步成效。对于下一步工作的部署，胡立山强调要尽快细化深化武汉金融城空间规划和产业规划，要完善招商引资政策，研究制定关于加快武汉金融城建设的若干支持政策，加强招商引资和主题活动策划，明确招商目标对象，同时加强组织领导，对照目标任务压实责任、抓好落实，确保武汉金融城建设有序推进。