大发地产缘何13.5%高息融资拿地 冲刺3000亿目标有多疯狂

从高管变动到高息融资、激进拿地，年销售额不过100多亿，且2018年10月份才在香港上市的大发地产（06111.HK），却梦想着往3000亿年销售额冲刺，它的实现路径何在？

对于这家常年盘踞于长三角的房企而言，狂奔的基础并不牢靠：一方面是高溢价的土地成本对未来公司发展存在较大盈利难题，尤其在房地产调控仍然偏紧的后黄金时代；另一方面是全国布局所需要的人才梯队建设、资金管控能力以及住宅或商业领域的独特性，大发也不具备。

或许，大发地产不了解房地产江湖大佬王石在万科与地产最好年代所提出的理想增长：“年复合增速25%”。3000亿的理想能否照进现实？或者说，3000亿背后的代价到底成败如何？还需拭目以待，但至少目前来看并不乐观。

大发地产日前发布公告称，大发地产(06111)发布公告，杨永武已根据港交所上市规则辞任公司联席公司秘书，自2019年5月21日起生效，但其将继续担任公司执行董事及授权代表。郭建江已获委任为公司联席公司秘书，以替代杨永武，自2019年5月21日起生效。

杨永武的重要性

杨永武的辞任，意味着仅仅上市才7个月的公司董秘职位易主换人。根据公开资料显示，大发地产为做上市准备，杨永武是重要角色。他2018年3月23日起为大发地产执行董事,主要负责集团的财务管理、风险管理及企业管治。杨永武拥有15年的财务管理经验，2007年8月加入集团,此前担任上海大发助理总裁。

杨永武的重要性确实非同一般。在大发地产上市时的董事会架构中，4名执行董事，3名非执行董事。执行董事包括葛一暘、廖鲁江、池净勇、杨永武。

而且，据乐居财经此前一篇《赴港IPO前夜大发地产老板改入英国国籍》报道称：大发上市申请材料显示，由于葛和凯一家拥有英国国籍，可以让注册于开曼群岛的大发地产在持有境内资产时，轻松绕开监管，免于审批。

因此，杨永武对于大发地产的上市技术支持，或者说寻求制度突破，具有重大作用。在大发地产工作十二年，而且刚享受到上市的红利，杨永武为何就放弃了董秘职务？

有熟悉香港上市公司制度的内房股分析师告诉《投资者网》：“一般公司秘书辞职的话，如果其他职务先保留的话，往往会过几个月之后全部辞完，这种情况大多数是公司对重要高管所做出的安排，原因是为了避免让外界觉得内部动荡。”

当然，真实的情况外界不得而知。5月23日下午，《投资者网》多次联系杨永武及郭建江，但公司总机告知无法转接，工作人员还告知称，“这两位高管在香港办公，但没有香港公司电话号码。”

13.5%高成本融资

值得关注的是，杨永武在离任公司秘书之前，在融资方面为公司进行了首笔高息发债。4月26日，大发地产发布公告称，成功发行1.2亿美元私募债，票面利率13.5%，此次发债所募资金将用于企业再融资及一般营运资金。

根据《投资者网》查询4-5月份内房股发债融资成本来算，大发地产13.5%无疑属于最高行列之一。比如，4月23日，华南城（01668.HK）完成6亿元中期票据发行，年利率8.5%；4月29日，宝龙地产（01238.HK）完成发行3亿超短期融资券，利率5.72%；5月23日，佳兆业发行4亿美元2023年到期优先票据，年利率11.5%，均低于大发地产的融资成本。。

“随着今年以来房地产市场整体好于去年，资本市场利率普遍已经有所下滑，而大发地产13.5%的融资成本，确实太高了，这表明投资者对于这家公司还非常陌生。” 前述内房股分析师称。

成立于1996年的大发地产，虽然官网称其地产业务已经涉足长三角、粤港澳大湾区、中部城市群以及成渝地区。但不管是销售额，还是主要土地储备所在地，大发地产仍然是一家规模偏小的区域地产公司。

据大发地产执行董事兼首席执行官廖鲁江在今年3月底介绍，目前大发地产的业务仍以住宅为主。截至2018年12月31日，大发地产拥有总土储约340万平方米。其中，九成以上储备位于长三角区域，也因为此，大发地产的业绩贡献同样主要来源于长三角区域的贡献。

3000亿目标如何实现？

2018年全年，大发地产实现合同销售金额125.24亿元，销售面积8.58万平方米。如果从房企最重要的土储、全国化或全球化布局以及销售额指标来看，大发地产与中国中大型巨无霸千亿房企相比，不过就是万科或中海一个区域或几个城市的销售额。

但在2018年上市前后，大发地产提出的口号却是：“五年内要冲到3000亿”。从125亿跃升到3000亿，的确充满了压力和挑战。

为实现这一目标，去年至今大发地产在“抢地”方面略显激进。2018年8月8日，大发地产以3.42亿元竞得巴南区3.7万平方米住宅用地，溢价28.38%，击败保利地产、中粮地产、中国金茂等知名房企。

2018年11月23日，大发地产以总价10.18亿元竞得合肥瑶海区2宗住宅用地，平均溢价率达105%。

今年4月22日，大发地产以6.45亿元竞得常州天宁区一宗商住用地，溢价率31.63%。

显而易见，“高溢价”是大发地产要实现土地储备，乃至于完成3000亿目标的重要策略。但问题来了，如此高的溢价反过来又将严重侵蚀房企利润，倘若所在城市调控升级或加码，如最近的苏州，则大发地产又将深受其累，这是不言而喻的双刃剑，所以，拿地的平衡对于绝大多数中大型房企来说都至关重要。

新加坡星展银行香港一位分析师也向《投资者网》强调：“房地产抢滩登陆赚大钱的年代已经结束，而近些年是大型房企的市场占有率不断提升，超千亿的那些已经占据了最好的城市和地段，而中小房企的压力无疑越来越大，不管是拿地、融资、人力储备以及公司精细化管理，中小房企都无法短时间超越。所以，当房地产步入后半场后，很少再听说像大发这样100多亿就提出未来五年3000亿，怎么可能呢？这种激进的目标值，并不是好事，很可能会给公司带来巨大负作用。而且，投资人也不相信你如何实现3000亿？能力在哪？每年能翻数倍吗？”

那么，大发地产是如何看待五年内3000亿实现路径，以及今年公司销售目标的完成？《投资者网》多次联系大发地产投资者关系部，并就相关问题发送到该部门邮箱，但一直未收到任何回复。