武汉楼市：学区房误乱买，8年不涨还被套

提问：房姐，现在水果湖步行街入个学区好，还是去外面买房投资，现在还没生宝宝，按计划3年后宝宝出生。水果湖步行街看到一套，还比较中意，又担心等到娃娃上学，规划都变了。纠结要不要直接投资一到两套算了

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回答：你好，关于现在是否需要买学区房，分情况，以下人群分类对号入座

第一类人，倾尽自己所有资产，只能买一个学区老破小。这种情况如果买学区房，我自己觉得有点压力过大，还不如买一个学区稍微差点的，房子的居住品质好一些的房子。 孩子教育固然重要，但是这也要分情况，先解决自己的居住需求，然后再去提升孩子的教育品质，同时，资产的保值能力还要更好一些。 不然，如果真的学区房遇到大利空，房价跌了，与此同时，其它地方的房子涨价了，这个代价还是挺大的。

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第二类人，单纯为了投资而买学区房。这种就更不建议了。武汉可选择范围很大，为什么非要买一个明显处于高位，而且有明显利空趋势的房产呢，与趋势做对抗，有点划不来。

第三类人，有自住房，想买一个学区老破小，单纯为了孩子上学用。这一类人就比较适合买学区房，经济基础足够，即使是学区房有了利空，对自己的影响也不会太大。

第四类人，想要一步到位，买一个大一点的学区房，比如80多平米500多万，既满足自住需求，又满足孩子的上学需求。这一类情况也不太建议，面积稍大的房产，由于总价越来越高，所以未来的流动性越来越差，但居住品质实际上并没有改善多少。 不瞒大家说，现在老破大的流动性越来越差了，未来肯定还会更差。所以大家如果准备好了要买学区房的话，买一个小房子就足够了，居住的问题，可以用租房来解决。

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第五类人，还没有孩子或者还没有结婚。这些人考虑学区房有点太早了，现在学区的政策变动风险这么大，建议等到孩子两三岁的时候再去考虑。 很多人孩子都已经三四岁了，确实到了该考虑到底要不要买学区房的时候，这些人就没有时间去等其它教育偏弱的地方能快速提升了。所以根据自己的需求，该买的就买。 如果孩子即将上学，可以考虑建大花园，但是只建议买小户型，低于市场价才入手，在附近租房住。

投资角度不建议买学区，学区房是个任人打扮的小姑娘，一纸文件就可以让黄金变鸡肋。 自用可以买，长持需谨慎。 结合你的情况，建议先投资1-2套潜力盘，经过一轮涨幅之后，再置换学区房。

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提问：新人二问： 1.一般换房怎么操作？先卖持币再买？中间万一淘不到笋，岂不是一直持着？先淘到再卖，那卖房也不能着急，万一没卖掉接不上怎么办？ 2.北京清河莱圳家园90平两居和矩阵46平可以持有么？还是应当出了换您提到的天通苑等地儿？ 3.怎么找老公房啊？实地去跑么。。。感谢

回答：1.置换时，通常会先把想买的房源大致看一下，觉得能买到的概率比较大，那么就启动置换流程，开始卖房。卖房的同时，也会继续看房。当热度差不多、有一些意向接近成交时，只要确定大概率能买到房子，就可以果断签字收定，绝对不要等到自己看的房子也同意卖给你，才收定，那样的话卖房环节反而会很被动。

这里的秘诀是：除非可以不依赖置换直接搞定想买的房子，否则不要寄希望于买到特别极品导致出房特别少的产品，如仅锁定在一个楼盘的一个房型甚至一个室号。否则就真的可能产生你说的问题。楼市平稳缓涨期很适合置换就是这个道理，不太担心踏空的风险，上下家也都不会出现违约等头疼的交易风险问题，可以放心收定、下定。

2.清河短期内会继续保持溢价，可以暂时保留。 矩阵小户型占房票，加上回龙观属于补涨板块，可以考虑出手。 置换首选朝阳，若子弹不足，莱圳家园可以去银行申请加按揭或者截断抵押融资。

3.淘笋从看房200套开始，必须要跑，跟中介搞好关系。有降价笋盘第一时间通知你。

提问：房姐好。 父母全款买房后，把房子赠予已婚女儿，该怎么处理才能使房子归女儿个人所有？

回答：赠与税费很高，一般是建议直接走买卖流程。 已婚状态下，卖给女儿，正常情况下，夫妻双方各占50%份额。 但是另一半申请放弃份额，女儿可以占100%份额。。

提问：房姐你好，武汉没有购房资格，子弹30左右，打算买不限购区。问了清能的置业顾问，108平，2楼，单价9650，可以入吗？但是要23年才能交房，房贷要硬抗，或者买联投的二手房，也有单价1万以内的，这样买了可以租出去缓解一部分房贷压力。有点纠结，请房姐指点一下，辛苦啦！

回答：你好，买二手还是买新房，从来没有定论，有人觉得新房不能立马出租，可是二手税费折算成租金也是一样。 有人觉得新房省税，可是买的没有卖的精，开发商往往会把竞争盘的交易成本算进去。 所以怎么买，建议计算交房时间和 装修 租金成本，综合判断，关键看价格。

提问：房姐好，这段时间在圈子里跟着房姐长了不少见识，现在想咨询下您个人发展的问题和买房的问题。我性别女，父母北方小城市体制内，我自己在国企收入不高，月供能力有限父母年纪较大也怕父母身体不好。综合考虑到之后的职业发展，环境适应程度，便利程度等因素，想今明年两年公考去北京拿户口。目前的想法是最近想办法凑钱全款买一套朗诗里程小两居，留着首房首贷等去了北京之后再买个上车盘或者等待经济适用房或者分房，或者和将来的老公一起首付买房。这是我目前的想法可能有很大改进空间，期待房姐能够给我提提建议。再次谢谢美丽的房姐

回答：你好，感谢付费！

事业发展思路没有问题。 努力挣钱，为孩子准备好充足的物质基础。 最好你做第一代北京人，让孩子做第二代北京人，免他开荒之苦。 把事业转移到北京，逐渐积累财富，买好北京的房子，把孩子送到北京的学校里读书，考北京的好大学，读本科、研究生，进北京的好公司，积累经验和人脉，最后择机考虑是否开始开创自己的事业。 北京破限购不难，如果子弹150以上，建议破限购直接买一套东三东四上车盘。 如果暂时预算不太充足，可以先全款抵押买入朗诗，抵押不占贷票。 全款买房还是不太建议了。

提问：续费首问 我现在武汉集体户 爸妈是仙桃户口 一套东原启城房子合同写的明年10月31日交房 我单身 27岁 手上四十万 在武汉开一家餐饮店 目前月收入1万2 准备武汉开新店 实力雄厚了马上去深圳开店 买房和生活 我现在是 1.借点钱用我的二套资格再买一套武汉 2.还是说等明年交房了 爸妈落户武汉用爸妈首套买武汉（爸妈接受jlh) 3.还是先做好生意 现在开始交深圳社保 到时直接上车深圳 求房姐指点 对了 武汉两套房了还可以买深圳吗

回答：你好，建议用你的二套房票继续买武汉 等东原交房落户，这一轮涨幅可能已经结束了 武汉2套房还可以继续买深圳，贷票没有了，只能全款抵押。