武汉二手房价格开始挤泡沫 一年降34万仍难出售

“庆幸去年卖了，回头看居然卖在了近期价格高点。”最近，不少关注二手房的市民感慨，从去年下半年开始，二手房价格一路走低且成交难。

房子已卖的市民感到庆幸，没卖出去的则很焦虑。硚口宗关一套大两房，去年国庆节前挂牌，价格一路下调，目前已调低了25万元，仍鲜有看房者光顾。

“买涨不买跌”。正在看房准备换房的市民，观望情绪越来越浓。

记者调查发现，在这一波楼市整体降温中，最能反映楼市现状的二手房开始挤出价格泡沫，品质不过硬的“次品”受冲击最大，哪怕挂牌价一降再降，很可能一年都卖不出。

故事1：感觉卖房就像坐过山车

“庆幸去年卖在了高点。”去年卢先生把手上的一套小户型卖掉了，之后一直在关注小区二手房价格，他对自己出手时机的选择感到有些骄傲。

卢先生的骄傲并非没有道理。他的房子位于武昌中北路锦绣江南，是一套两室一厅的小户型，去年下半年以168万元成交，均价达每平方米2.8万元。

小区附近的中介告诉记者，今年以来，该小区陆续成交了几套房子，均价在每平方米2.3万元附近。如1月19日成交的一套98平方米房子，总价为235万元，均价约每平方米2.38万元；1月29日成交的另一套同等面积房子，总价降了2万元，均价约每平方米2.35万元.

目前，该小区有多套房子挂牌出售。今年3月8日挂出的一套房子，面积与卢先生出售的相同，挂牌价153万元，比他房子的成交价足足低了15万元。

而在另一个二手房成交活跃区江岸百步亭，记者走访银泰御华园附近的中介了解到，该小区去年上半年成交的二手房均价约每平方米2.4万元，今年降到了约2.2万元。

去年10月23日，该小区一套46平方米的小户型成交，总价115万元；今年2月27日，该小区一套同样面积的房子成交，总价100万元；今年3月8日，该小区一套近50平方米的房子以111万元成交，均价约每平方米2.25万元。

“成交的房子楼层等各方面条件其实都差不多，成交均价下降确实能说明问题。”小区附近的易居房友一名中介表示，在目前的行情下，成交价一般都比挂牌价低不少，买家的议价空间越来越大。

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故事2：一年降34万元仍难出售

相比卢先生的庆幸，胡女士的心态就比较焦虑。

胡女士的房子位于江岸区塔子湖，是一套约124平方米的三室。去年4月20日，她的房子挂牌出售，挂牌价为262万元。挂牌后，该房源鲜有人问津，刚开始她并不觉得有什么。“我也就是过完年挂这个价试试看，并不急着卖。”

去年一整年，联系胡女士看房的买家寥寥无几，“开始有点焦躁了，有空就会向委托的中介打听进展。”去年下半年，中介建议她略微调低挂牌价，或许会吸引更多买家关注。随后，她将挂牌价调低了10万元，但情况并没有她所预料的那样好转起来。

今年春节后，胡女士感觉到二手房行情更加淡了起来，她多次与中介沟通得知，如今二手房不好出手，尤其是已装修入住过的，“买家的话语权也大了起来，往往先在挂牌价基础上大砍一刀后，才会继续接下来的看房流程。”目前，她的这套房挂牌价已下调至228万元，本月4日终于有一名买家上门实地看房。

“没想到行情退潮得这么快。”胡女士感概，前两年她同事聚餐、家庭聚会时，几乎所有人都在谈论房子，哪个小区、哪个片区又涨了。到了去年春节时，房子在大家谈话中出现的频率明显降低了。

故事3：看了一年房始终未出手

二手房市场的波动，不仅牵动着卖家的情绪，其价格涨跌也都吸引着买家的关注。

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陈先生是有房一族，准备添置一套大户型的房子，从去年开始看新房和二手房。因夫妻二人的工作地点都在武昌，他把选择范围放在了江南片区，从青山到白沙洲，再到关山大道和光谷东，这些热门片区的新房以及二手房基本都看了。

“行情变化很明显，上半年过热，下半年转冷。”陈先生介绍，上半年他看了青山和白沙洲的新开盘项目，其中几个热门楼盘置业顾问都很“高冷”，想买房还得交一笔不菲的“茶水费”。他并非刚需族，并不急着出手，所以不愿意出这一笔无妄的费用。

另一方面，这些区域的二手房价格比新房高出不少，同片区甚至同一小区的价格差高达约每平方米3000元。“算了下首付、税费、月供等购房成本，始终觉得不划算。”陈先生说，他认为那个时期大部分的二手房价格都有泡沫，因此很少会进入到实地看房的环节。“性价比太低，同样的价格不如买新房。”

去年下半年，陈先生还看了关山大道和光谷东的部分热门楼盘，明显感觉到置业顾问更加热情了，他看中的户型不用交“茶水费”就能买。“行情不行了，买涨不买跌嘛，我准备继续观望。”

陈先生说，调控政策使得新房更加好买，并且还有价格优势，因此价格虚高的二手房很难“入他法眼”。除非经过这一波调整后，新房、二手房价格差缩小到合理范围，他才会考虑出手。

走势：二手房牵动楼市整体

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买卖双方以及观望者的情绪表现，最终都反映在数据上。

2月22日，国家统计局发布的数据显示，4个一线城市1月份二手住宅销售价格环比下降0.1%，31个二线城市1月份二手住宅销售价格由升转降，下降0.1%。

具体到武汉，1月份二手住宅销售价格环比上涨0.4%，到了2月份，环比涨幅降为0。

虽然从统计数据来看，新房销售价格环比微涨，但二手房更能体现市场现状，数据显示其价格已全面下行。业内人士指出，权威部门发布的房价数据可以明确楼市拐点已经出现。

根据武汉市房产经纪协会统计，武昌、江岸、江汉等老牌中心区，去年二手房交易量占比超过六成，稳步迈入二手房时代。

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业内专家分析，二手房时代，房屋本身的品质越来越受到重视。在价格泡沫挤出的过程中，最先受到冲击的就是品质较差的房屋，如小区建设年代久远、停车位不足、绿化环境不好、物业管理不完善、户型老旧、贷款受限制等。

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二手房的走势，牵动着武汉整体楼市。业内人士分析，武汉的单套房屋总价已涨到一个高位，在限购限贷政策下，大部分改善性置业族必须先处理掉手上的老房子，才能变现去购买新房。因此，当二手房的流转速度快起来时，整体楼市才能平稳向上发展。