武汉居然有买房亏钱的 抢到神盘结果亏钱了

今年上半年汉口三环内的刚需盘闹了“房荒”，单价20000元/㎡、总价200万以下的新房几乎断供。

最近，汉口冒出了不少“以为早就卖完了，结果还有新房”的项目,

比如泓博朗诗悦府、鼎盛华城、幸福湾等等。

尤其是幸福湾，很可能是江岸区今年总价最低的新盘。

有84㎡的小户型，而且楼盘所在区域，属于长江新城起步区，紧邻二七滨江商务区.

抱紧两大规划IP大腿，房价还比隔壁二七滨江低一半.

听起来很美好，因此，近期陆续有网友来找我咨询

我找了几位2017年抢到幸福湾的业主聊了聊，大家多少有些后悔——

交付质量还不错，但是当年17500元/㎡入手，4年过去了，二手房几乎是原价甚至亏本出

看来，买房真有亏钱的！

幸福湾新推出的星语地块，你还冲吗？

前期业主后悔了

抢到神盘，结果亏钱了？

幸福湾位于江岸区解放大道与浦兴路（在建）交汇处。

别看到解放大道主干道就激动，

解放大道是武汉市区内最长主干道，从江岸的堤角一直延伸到硚口汉宜公路，公认的金贵地段在解放大道中间段。

幸福湾实际位置非常靠近三环边的堤角—谌家矶了，过去这边很多工业园。

不过这个地段引人关注，因为可以抱两个IP的大腿——

属于长江新城起步区

二七滨江国际商务区6、7期隔壁，仅隔1站轻轨

幸福湾区位示意图

2017年，很多网友也是冲着这两大IP入手的。

幸福湾开发周期很长，前期有还建房、毛坯房、精装房等，其中星澜最好，小区绿化，外立面、活动区等在同价位中做的不错。

星澜从2015年9月首次开盘，开盘了11次，一期和二期是毛坯，三期是精装修房源。

毛坯改装修卖房的时间，恰好在2017年长江新城规划出来后，当时开盘真的靠抢房，300多套不到一分钟就卖完。

我问了几个当年抢到房的粉丝，入手价17300-17500元/㎡左右，有些人还是托人买到，照顾人情又花了一笔钱。

现在二手成交价呢？

最近两个月成交的星澜精装房源，17000元/㎡出头，2019年陆续交房，不少房源产证不满二。

四年过去，现在卖二手房，价格和2017年入手价差不多甚至更低，难怪前期业主连说后悔。

看着汉口同期的价格差不多的盛世江城、福星华府、融公馆等都涨了，更别说光谷的神盘价格飞天，

投入了资金成本，占用了买房资格，算上利息成本，很多2017年买了幸福湾是亏钱的，现在卖掉又舍不得“割肉”。

而幸福湾新地块星语，放风价在19000-21000元/㎡

这个价格乍一看，比后湖其他新盘便宜一些，比隔壁二七滨江商务区新房便宜一半以上，

但看了前期业主用真金白银买来的经验教训，你还敢冲动消费吗？

地段+配套评测

住幸福湾，会幸福吗？

幸福湾总体量约 400 万方，含 250万方总部基地即幸福垸产业园，住宅体量130万方。

前期有星苑、星润、星澜、星辰、星锦等5， 其中星锦是产权调换房，这些地块是分散的，具体分布见下图

幸福湾新地块叫星语，计划7月开盘

星语微观区位：

北侧是朱家河及幸福长堤公园；

南侧是规划路、规划住宅、规划公共停车场；

东侧是规划住宅用地、规划公共设施用地；

西侧是解放大道。

旁边规划建国华的康养总部项目。

交通上，星语项目到三环线的直线距离约1.1公里，临解放大道，到最近的地铁站轻轨1号线滕子岗站1公里左右。

到地铁21号线幸福湾站，21号线连接阳逻和后湖。

和百步亭、堤角等老牌大型居民区比起来，幸福湾周边的生活配套还差点意思。

幸福湾的娱乐休闲配套是个亮点，小区沿朱家河建了幸福长堤公园，环境不错，可以看着湖景运动和休闲。

幸福长堤公园

小区还配建了总建面约6000方的文体中心，内部有游泳馆、篮球馆、羽毛球馆、图书馆等，今年可以建成。

文体中心效果图

但是在日常使用频率最高的教育和商业配套上，现在还不方便。

目前小区周边没有大型超市和菜市场，小区楼下底商有小超市、便利店和小餐馆。其他买东西下馆子要去后湖或者黄浦路。

开发商还计划在K4地块，1号线滕子岗站和21号线幸福湾站之间，打造一个约36万方的商业综合体，预计引进品牌商业。

但实地看过感觉这一带入住率不高，比较担心片区的客流量和消费力支撑不起来这么大体量的商业。

教育配套方面，小区规划了3所幼儿园和一所小学，幼儿园目前有一所开学，小学在建，有意向引进名校教育集团，开发商介绍明年开学招生。

项目附近还有一块9年制教育用地，未出规划。

幸福湾到市中心的绝对距离远了一点，好在交通方便，到黄浦路轻轨7站，开车约15-20分钟。

开发商配建了大量城市公共设施，很可能是出于资金和入住率的考虑，推进速度不快，现阶段缺生活商业和学校，能住，但生活不方便。

小区环境升级

稀缺小户型实用无槽点

这物业费是不是高了点？

星语由K1、K8两个地块组成，重点提醒，两个地块之间有公共道路浦兴路，各有5栋和7栋住宅。

来源：公众号堤角

两个地块总占地面积约6.4万㎡，住宅建筑面积约20万㎡，绿地率约30%，K1地块容积率约3.65、K8地块容积率约3.79，在三环内新房中算比较低的。

开发商对新推出的星语做了升级，加入了这两年流行的分龄段儿童乐园、架空层活动区等。

星语儿童活动区效果图

老盘加推项目还能与时俱进更新产品，我认为这种进取心值得很多老盘学习一下。

星语的楼栋是连廊结构，两梯四户，中间户也有北向采光和通风面。

规划效果图

星语楼栋分布

预计4号楼首次开盘，总高34层、两个单元、2梯4户，公摊约21%-25%。

中间户是84㎡两房，边户是118㎡三房。

现在主城区的小户型很稀缺，但我们也不时碰到年轻未婚朋友，想在主城区买套小房子，首付和月供压力没那么大，作为2-3口人过渡居住也够用。

汉口这边更小面积的户型只有星湖湾77㎡，但是单价高，开发商风险大，拿地时间早。

综合来看，幸福湾的小户型没有竞品。

两个户型都比较方正。

84㎡做到明厨明卫，也没走廊等无用空间。主卧和客厅面宽尺寸不错，次卧略局促。

118㎡的是近年常见的南北通透、三开间朝南三房，双卫、衣帽间、联通式阳台都有。

总体来说，两个户型没有其他楼盘小户型常见的槽点，实用性高。

后期物业由开发商管理，物业费预计在每月3.2元—3.5元/㎡，对于这个价位的房子来说，不便宜。

而且城市留言板上，有前期业主投诉物业的留言。

幸福湾已交付地块的实景照片：

"套牢盘”还能能买吗？我的观点是......

我知道不少当年入手幸福湾的朋友冲着长江新城概念投资的，

所以，通过这个失败的投资案例告诉大家——

买房也要踏实，

多看看现有的和在建的规划，别寄希望于长期奋斗目标的规划

长江新区和二七滨江国际商务区这两个规划IP对幸福湾的有多大影响？

从务实的角度，我要给大家泼盆冷水：

1.长江新区虽然已在实质性开发，

比如开建路网和地下管廊，与长江生态环保集团等央企签约框架协议，引入长江新区第一学校武汉育才实验学校和启动长江新区大学城规划等，

却迟迟没有被批复成为国家级新区，这个定位事关未来的发展空间有多大。

今年4月12日，武汉成立长江新城工作专班，提出加快推进申报国家级长江新区，争取先设立省级长江新区；全力推进长江新区规划建设，实现高质量发展。

2.与幸福湾相邻的二七滨江国际商务区的6期、7期还在征地平整阶段，

加上前面五期的国华人寿、泰康在线、中信泰富、周大福中心等有望给区域引流招商的项目还在建设初级，

二七滨江国际商务区的成型至少以5年计，辐射带动相邻区域需要更长时间。

以大家熟悉的光谷为例，从鲁巷起步到深耕关山大道，再到辐射光谷东和今年走向左岭未来科技城，用了31年，这是一个新区的成长周期。

大家可以据此估计一下，想等长江新区和二七滨江国际商务区长成成熟商务区蹭红利，你等得起几年？

3.说回幸福湾这个项目本身，我的判断是，

投资绕道，刚需自住的朋友看价格

如果最后开盘价格不到20000元/㎡，有一定购买价值，

尤其是小户型，总价不到200万，首付50-60万左右，

适合总价、首付预算卡得比较紧的，又想留在主城区的年轻朋友。

如果单价到了21000元/㎡，那么和后湖其他新盘如星悦城、中城信达后湖里等比起来，在地段和生活配套上，幸福湾都不占优势。

另外，幸福湾的二手房挂牌量很大，成交量也很大，是江岸区第2名，

以这种房源数量，我认为短期内不会涨价，二手房也可以考虑下，

虽说新房星语的房子比二手房在小区活动区域和户型上有提升，但是二手房的总价比新房低2、30万，怎么不香呢。

4.自住买在这里，也要做好心理准备，5-10年内周边环境不会宜居。

小区靠近主干道和轻轨，噪音比较大。

周边未动工，甚至未出让的土地很多，至少5年内都是大拆大建状态，会有噪音、灰尘等影响。

三是入住率不高，商业和教育成型还需要时间。

冲着概念和规划买房，从某种程度上来说也是赌，愿赌就得服输。

刚需自住客户更要小心，别跟风，别瞎冲，关注房子周围实实在在的、已有和在建的配套，交通发达，有学校，社区商业才是日常生活中最常用的配套。

最后劝大家别瞎买房了，随便买房都能赚钱的年代过去了，以后不同楼盘价值和价格分化会越来越大。