回不去的家乡，留不住的都市

作者 | 惠比寿（房地产高级研究员） 编辑 | 封成 出品 | 鹿鸣财经 本文图片均来源于网络 又是一年毕业季，尚未佩妥剑，转眼便江湖。 待抉择的岔路口此刻站满了年轻人，他们在到底是做各地漂的“空巢青年”，还是回老家过安逸的生活之间两难。 发展缓慢、人才流失较严重的小城镇容不下梦想，经济发达、人才内卷严重的大都市放不下躯壳。有多少人选择回老家后，因为对梦想的不甘心又重返都市。又有多少人选择留在大都市后，却在该成家立业的年纪被高额房价拦断了前进的步伐。 “外面的世界很精彩，外面的世界很无奈。”初听不知曲中意，再听已是曲中人。 以小见大，毕业生的抉择其实是人口流向的一个缩影，反映了当前人口明显向经济发达区域、城市群进⼀步集聚，发展欠佳的城市则不具备足够的人才吸引力。 据第七次人口普查数据，居住在城镇的人口为90199万人，占63.89%；居住在乡村的人口为50979万人，占36.11%。与2010年相比，城镇人口增加23642万人，乡村人口减少16436万人，城镇人口比重上升14.21个百分点。 再看一组地区数据：东部地区人口占39.93％，中部地区占25.83％，西部地区占27.12％，东北地区占6.98％。与2010年相⽐，东部地区人口所占比重上升2.15个百分点，中部地区下降0.79个百分点，西部地区上升0.22个百分点，东北地区下降1.20个百分点。

东部地区是指北京、天津、河北、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东  海南10省(市); 中部地区是指山西、安徽、江西、河南、湖北和湖南6省; 西部地区是指内蒙古、广西、重庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏和新疆12省(区、市); 东北地区是指辽宁、吉林和黑龙江3省。

通过数据我们可以很直观的看到，随着中国城市化推进，大量人口由农村进⼊城镇，互相挤压生存空间。并且，当城市化进入中后期，人口加剧向收入更高的核心城市和大城市群集聚。 当人口越来越集中，自然会诱发资源不足的风险，而最典型的、最突出的问题就是住房供需关系的失衡。人口的流失与流入，会直接影响土地供给出现过多或不足，进而导致房价涨跌。 东吴证券首席经济学家任泽平就曾指出，长期以来，在“控制大城市人口、积极发展中小城市和小城镇、区域均衡发展”的小城镇派思路指导下，人口向大都市圈集聚，但土地供给向三四线城市倾斜，人口城镇化与土地城镇化明显背离。由此形成了人地分离、土地供需错配，这是导致一二线高房价、三四线高库存的根源。 或许让那些痛骂核心都市圈高房价，对家乡缓慢发展怒其不争，选择留在外地奋斗的理想者们想不到的是，在“人地错配”的影响下，高房价的推手中也有自己的身影。

01 东三省用脚投票

生活在中部和东部的伙伴们一定有同感，不知道从什么时候起，周围来自东三省的朋友越来越多。（当然西部地区也存在这样的现象，只不过由于经济发展较为缓慢的原因，比例相对偏少。） 我们都知道在建国初期，作为世界三大黑土带之一的东北，是中国土地最肥沃、资源丰富的地区之一，并且还承担着我国重工业基地的使命。依托于当时异常繁荣的经济，还出现了中国近现代史上最伟大的一次人口迁徙—闯关东，自晚清开始，大批河北、山西、山东的移民背井离乡，来到了东北。在那个吃饱很难的年代里，东北是很多人向往的风水宝地。 而当前出现的现象不外乎指向一个事实：曾经让全民“闯关东”的昔日重城，如今倒置，人口正在加速流出。 根据第七次人口普查数据，2020年东北三省总人口9851万人，接近1亿人，规模依然较大，但比十年前减少了1101万人，其中吉林和黑龙江是仅有的两个较第六次人口普查下降超过 10%的省份，降幅分布高达10.54%和15.09%。并且，东北地区老龄化程度较深，65岁及以上人口的比重为16.39%，提高了7.26个百分点，高于全国平均水平。 图源：中银证券 赤裸裸的数据无情地揭露出，逃离东三省比进击北上广更为迫切。逃离原因很简单，东北资源面临枯竭，经济不断下行，无法满足多数人，尤其是年轻人的追求。 三十年河东，三十年河西，东三省之前究竟有多繁荣？举两个很直观的例子。 第一个例子，80年代流行对口援建，而辽宁的援建对象是上海；第二个例子，上世纪东北大学的工资曾是全中国最高。在当时，东北大学教授月薪三百六十元，天津南开大学二百四十元，北大、清华则都是三百元。 时过境迁，谁能想到曾经粮食养全国、工业供全国、人才输全国的东三省，如今遍地是快手上摇花手的精神小伙，以及价格低廉也无人敢投资的商品房。 人口流失带来的负作用力不容小觑，因为产业发展决定人口数量，带动人口流动，且人口是房地产最核心的驱动力量。 就拿黑龙江省鹤岗市，这座房价仅为每平方米2101元的城市来说，曾被誉为“煤城”的它依靠矿业也有过不少辉煌时刻，但随着城市资源的枯竭，逐渐沦为了典型的收缩型城市。 鹤岗市 据鹤岗市的统计公报，2019年，全市实现地区生产总值（GDP）336.4亿元。年末全市户籍总人口98.5万人，其中城镇人口80.2万人。相比2013年，6年来鹤岗总人口减少了9.3万人，下降8.6%。并且，当前鹤岗户籍人口城镇化率已高达81.4%，提升空间不足。 此外，据“房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融”的标准分析框架，由于城市资源枯竭，产业发生收缩，导致人口外流程度严重，因此供大于求的土地情况必然会使房地产市场发生萎缩。 根据2019年鹤岗统计公报，2019年鹤岗全市全部有开发经营活动的房地产企业42户，完成投资3.5亿元，比上年下降52%；房屋施工面积80.8万平方米，比上年下降38%；房屋新开工面积6.1万平方米，下降74%；商品房销售面积3.5万平方米，下降70%，商品房销售额1.1亿元，下降66%。 无独有偶，上个月4日，据每日经济新闻报道，同属黑龙江的牡丹江市2020年二手房价格已跌回5年前，今年第一季度更是跌回2007年。自2021年1月开始，《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》的定基数据从2015年变更为2020年，当月牡丹江二手房价便整体跌去4.9%，跌幅全国第一；3月进一步跌至5.1%，依旧稳居全国跌幅之首。 牡丹江市 一座“煤城”，一座“雪城”，折射出整个东北地区低迷的房地产市场。 房价下跌的情况如果发生在核心都市圈或其他发展势头良好的城市，是利大于弊的，但是如果发生在经济发展本就薄弱的城市，比如东三省，那就是雪上加霜。 无论承认与否，东北地区的产业与人口已经形成恶性循环的闭环，经济将持续下行，老龄化将愈发严重。事业、学业有成的家乡人才大多不会归故里发展，而新一代的青少年也厚积薄发准备冲向有发展希望的城市。 我们不能责怪他们不建设家乡，毕竟谁不想有亲朋好友陪伴在身边，但事与愿违，任何迁徙都是为了更好的生存。

02 人地错配切割出房价断裂层

“没有对比就没有伤害” 与东三省的收缩型城市不同的是，其他正在高速发展的资源型城市，尤其是京津冀城市群、长三角城市群以及粤港澳大湾区中的北京、上海、广州、深圳等代表性城市，这些城市凭借着优质的城市资源推动了产业发展，极大的提升了人口增长量，随着土地的供不应求，房价也相应地水涨船高。 据第七次人口普查数据，长三角，大湾区，京津冀和成渝地区人口在总人口中占比 42%，较 2010 年增长了 2%，大湾区更是凭借向好的经济发展、优质的产业集聚资源等人才吸引力，使人口增速达到了21%，强势领跑城市群。 图源：亿翰智库 “人往高处走，水往低处流”，经济发展的中心，势必会成为人口集聚的高地，最典型的案例当属深圳。 据深圳统计局公布的数据，2020年深圳实现地区生产总值27670.24亿元（GDP）27670.24亿元，同比增长3.1%。值得注意的是，这个数据是鹤岗的82倍。 图源：深圳统计局 此外，截止2020年11月1日，深圳市常住人口（含深汕特别合作区，下同）达到1756.01万人，占全省常住人口数的13.93%，与2010年（第六次全国人口普查，下同）的1042.40万人相比，增加713.61万人，增长68.46%，年均增长5.35%。 图源：深圳统计局 根据深圳市2020年国民经济和社会发展统计公报，2020年深圳全市房屋施工面积9661.44万平方米，比上年上涨21.3%；房屋竣工面积640.88万平方米，上涨12%；商品房销售面积929.16万平方米，上涨12.4%。 图源：深圳统计局 接着再看房价相关数据，据乐有家研究中心数据统计显示，2020年深圳住宅成交超14万套，创下交易量新纪录。其中一手住宅成交45384套，二手住宅成交95273套，两者同比2019年均上涨20%左右。二手住宅成交均价破6.6万元/㎡，同比上涨10%。 图源：乐有家 据中房网最新数据，2021年4月，深圳一手房交易价格指数为1760.7点，较上月上升0.9点，环比上升0.05%，同比涨幅为5.19%；同月，深圳二手房价格指数为2225.8点，较上月上升8.9点，环比上涨0.40%，同比涨幅15.20%。 图源：中房网 同一片天空下，却有着极端差距的两种房价，直接暴露出“人地错配”的房地产风险。根据全球房地产百年的历史经验可得知，住房制度决定房地产市场，房地产长期平稳健康发展的关键是人地挂钩和金融稳定。 纵观全球房地产市场，由于土地供给不足而导致高房价的案例也并不在少数。比如英国就因为土地私有化，被王室后代垄断了大量土地，致使土地分配严重不均，房价呈直线飙升。据全球房地产数据，1971-2017年，英国名义房价指数上涨888倍，年均涨幅达7%。 而启蒙于英国住房制度的中国香港，因土地市场长期供应不足，同样深陷高房价之困。据2021年3月数据，香港最繁华的市区港岛的平均房价已高达16.5万/平。高房价之下，香港产业空心化、社会阶层固化等弊端显露明显。 图源：网络 需要注意，不是只有高房价会诱发房地产市场的风险，房价过低折射出的问题也会带动社会与经济的负面影响。那些发展欠佳，人口流失严重的城市，恐会进一步陷入恶性循环。 据第七次⼈⼝普查数据，与2010年相比，北方人口萎缩明显，甘肃、内蒙古、山西、辽宁、吉林、黑龙江等6省出现人口萎缩，分别减少55.5万、65.7万、79.6万、115.5万、337.9万、646.4万人。如此的人口迁移趋势，背离了中国城镇化战略“控制大城市规模、积极发展中小城市”的发展倾向，也致使房地产市场“一二线高房价，三四线高库存”的局面进一步分化。 据克而瑞数据，发展较缓慢的日照、太原、大连、宝鸡等城市的短期、长期库存都处于双高状态，这一类城市不仅商品房消化周期在12个月以上，土地消化周期也均超过5年，库存风险严峻。 综上所诉，我们可以更加确认维持供需平衡是房地产市场平稳健康发展的核心。 因此，实施人地挂钩，根据人口决定土地供给，是调控房地产市场最直接有效的手段。

03 土地放量今年迎来高峰

土地作为房地产活动的先导性资源，不仅影响着房地产后续开发的成本与利润，也决定着城市住宅供应的充足或紧缺。 为有效遏制一二线城市房价的上扬，促进房地产市场健康平稳的发展，官方适时推出了“两集中”供地新政，加大了土地供应力度，抑制地块出让价格过高，最终达到让房价降下来的目的。 目前，大部分城市公布了首批集中出让公告和年供地计划。据克而瑞数据，从典型城市2021年宅地计划供应量较2020年变化情况来看，除福州、杭州和无锡外，其余城市宅地供应均呈上涨的势头。其中，厦门增幅最显著，高达105%。 而人口流入率一直处于较高水平的北京，在3月16日公布的《北京市2021年度建设用地供应计划》中，表明安排住宅用地供应1060公顷，比去年计划安排量足足增加了60公顷。 图源：克而瑞地产研究 长期以来房价颇高、土地供应紧缺的深圳，也在4月25日公布了《深圳市2021年度建设用地供应计划》，文件中指出2021年全市计划供应建设用地总量达1130公顷，其中居住用地363.3公顷，占计划供应总量的32.1%，较2020年、2019年居住用地计划供应量分别提高了24%、142%。 并且，还有多个城市明确表明今年将稳定增加居住用地供应。例如合肥规定了土地供应要保证增加10%，并且不少于9000亩；徐州规定每一次供应不低于1000亩，一年不低于4000亩等。 此外，发展较落后的城市为了遏制人口流失的恶化，缓解房地产市场去库存的压力，纷纷出台了相关的人才引进政策。 近年来，东三省大力实施人才政策，力保人才凝聚不外流。2018年4月，辽宁启动实施重大人才工程“兴辽英才计划”。通过“兴辽英才计划”等政策的培育和支持，2019年辽宁新当选“两院”院士5人；新增9名科技工作者获国家杰出青年科学基金资助，创历年新高。 此外，沈阳还给予了住房补贴支持，对新落户并在沈工作的全日制博士、硕士，在沈首次购买商品住房的，分别给予6万元、3万元购房补贴；原籍非沈阳的全日制高校毕业生首次来沈就业创业，可享受博士800元/月、硕士400元/月，不超过三年的租房补贴。 吉林省则投入1400万元建立6个人才改革试验区和示范区，省市两级在人才引进、流动、激励、评价等方面出台政策文件77份，推出创新举措100余项。启动实施具有吉林特色的“长白山人才工程”，计划培养引进支持1000名左右杰出人才、领军人才和青年拔尖人才，2019年全省新增“两院”院士2人，国家级人才计划入选者58人，引进各类高端人才1400余人。 但是，随着城市抢人大战的白热化，很多处于核心都市圈的城市也对各类人才抛出了十分诱人的橄榄枝，相比于这些资源丰厚的热门城市，北方城市明显心有余而力不足，短期内必定无法引进大批人才，也无法改善原户籍人才的流失。 对于执着要离开衰落的家乡，蒙头挤入大都市，追求人生新高度的“空巢”人群而言，依旧得承担住房压力的窒息感。 毕竟人口流向哪儿，哪儿的房地产就是一片汪洋大海。