武汉楼市现状：专业的人都在悄悄布局，内行的人在争分夺秒

提问：智慧的房姐，您好 1，进入圈子后，9月入手光谷东山水年华98平的小三房，前后期算下地单价1.87万，长持5年的话，房龄也10年了，不知是否合适卖还是再等个5年？ 2，山水贷款51万1月开始还款，利率5.93（下图），怎么这么高？这正常吗？银行理财都追不上，我应该提前还款吗？ 3，我父母（80岁）在中南一路建工局宿舍有个100平的楼梯老破中，出租3000一月，中介说可以卖200w，我手上现有60w，但是房票已经用完，只能用父母的名额全款再买个房，将来我来继承 困惑的是：老破中是收租好还是置换好？置换的话该何时卖，全款房何时买在哪里买？因为全款买房划不来，所以是置换好还是换钱理财好呢？置换的话将来遗产税是不是又要被收割一次？ 我目前没有月供能力，公积金还一套，商代还一套。还要养2岁孩子

回答：你好，感谢付费！

1.光谷东这类优质资产，只要入手价格不虚高（低于2W）长持10年没问题。

2.利率不超过6%都可以接受。 假如100w的房子，首付50w，贷50w 5年后，你的总成本就是50w首付，以及5年的利息大概12w左右（我没仔细算，大概这么个数） 如果房价上涨50%，也就是升值了50w，那么你的收益率就是 50/(50+12)= 80% 5年的投资收益率80%，这很不错了吧？ 即便房价只上涨30%，收益率也有50%，理财哪有5年50%收益率的？ 另外你的租房收益也应该算进去。 房价不涨，就不存在买房投资这门技术。没有通胀，租售比大于月供的部分就是毛利润。纯利润，还要代入你的人工成本，机会成本。

3.二线城市价格不算太高，作为刚需入门产品，刚需的选择还是很多的，老破只是其中一个，在一线城市，有一定的流动性往往是因为刚需选择不多，没有次新替代品。而二线稍微远一点的次新，可能价格还更便宜，所以次新或者新房作为刚需入门产品，往往是第一考虑的。即使在一线城市，目前老破行情慢慢也在变差。 不管是一线还是二线，老破的投资潜力跟次新差距很大，往往是跑输大盘的。 什么时候可以买老破，往往是楼市极初期，次新和老破差距数倍。只要恢复了市场应有价值，老破就开始跑输大盘了。 老破大老破中老破小属于相近市场，武汉目前老房子流动性不强。 建议出手换筹，可以用老人票全款买。

提问：房姐您好！新人首问！盼回复！坐标上海。工作 ，孩子（10岁男）上学均在七宝。首套在莘庄。想买总价350-400左右的二套房。 （不需要学区户口） 方案1）买在七宝的老破小 2. 买在九亭，面积大。如果买九亭，我很纠结买北九亭的新房还是南九亭的二手房？ 3. 卖掉莘庄，在七宝置换一套大房子。 主要考虑房子升值空间大，自主为辅（目前在七宝租房）应考虑那种方案？ 谢谢您！

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回答：你好，九亭缺： 大型商业 办公楼群 优质学校 三甲医院 这些七宝解决了大部分，所以七宝标杆次新可以卖到7万以上。 这些九亭总有一天也能解决，大部分放在南九亭，少部分放在北九亭（如：九亭中心）。但我不看好可以很快马上全解决。 所以总体是个有潜力的板块，可以作为投资的备选之一。 七宝有学区，而且配套成熟。九亭没有学区，但是配套也起来了，更关键的是九亭是大虹桥的直接辐射区。 投资角度倾向入手九亭。

提问：房姐你好！新人首问：我想卖掉汉阳玫瑰苑G区83平（中间楼层在我妈名下），置换武昌融侨城120平左右的三房（属二套，关山有套老房子可能要拆迁）。 请问汉阳G区卖什么价合适？融侨城大概什么价可以买入？用老公的公积金贷（首次用，里面有30万可先提出来吗？）咨询中介 说用老公的公积金(每月有5千入账)，就不能只用我名，老公名也必须上产证对吗？万一G苑房子没卖出该怎么操作啊？（手头只有50W）请教房姐帮助我，谢谢你！

回答：你好，玫瑰苑G区单价1.4左右可以出手。 融侨城2.2左右可入 公积金贷款必须用本人名字买房，老公名也必须上产证，已经贷款就不能提取了 已婚状态下，可以找渠道操作2改1 也可以把关山的房子过户到你一个人的名下，离了婚之后，用老公的sfsd买。 玫瑰苑G区实在卖不出，短期做抵押，或者做一笔信用贷融资。

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提问：新人首问，近期要在广州买房，希望房姐能给我这个小白一些建议！

回答：你好，富力南驰富颐华庭： 未来学位存在变数是几乎所有一手房的通病和BUG，尽管据说是广大附小、中大附小，但基本上属于捕风捉影 远地铁，距离现有鱼珠站2.1-2.3公里，确实是远了些，不管是膜拜还是电瓶车，都不足以应付这个交通，至于远期19号线茅岗站更加遥遥无期 结论是：不建议买 只考虑黄埔，建议多淘一淘万科东荟城和黄埔花园。 东荟城小学成绩全黄埔第一，得溢于近年来科学城一带新广二代的努力，后续这个优势估计会延续，毕竟业主家长们都尝到房价上涨的甜头了。 先落户再买房

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提问：房姐好，先说说自己的个人情况： 房贷 159万 的邮储银行审批中，马上搞定！！ 职业：武汉某高校 老师 今年7月入职，8月开始缴纳公积金社保 信用卡：广发银行一张，2W额度，之前很少用，现在意识到价值 芝麻信用：739 信用极好 网贷使用：使用过蚂蚁借呗和360借条等平台(有网贷和小额贷记录)，已清空，征信良好，无任何逾期 请问下我这种情况是房贷审批下来后可以申请信用卡，还是先等待一段时间？有没有一些策略啊？

回答：你好，最近邮政正在放水，但是跟公积金有很大关系，公积金月交5000+，邮储鼎致白下卡15w，公积金先满额交一段时间再申请。 你的房贷在邮储，加职业是老师，额度应该不会低的。

提问：房姐好，刚续费了，在武汉，我们主要是以投资为主，我们选了三个地方：白沙洲万科城市之光（折后大概1.78），光谷中心城的中建星光城（估计1.8），绿地星河绘（估计1.8），麻烦帮我们分析一下选哪个好些？感谢！

回答：你好，这几个楼盘对比： 绿地星河绘>中建星光城>万科城市之光 光谷东未来天花板更高，白沙洲没有产业，未来的房价上线是南湖。 绿地虽然开发商一般，但区位比中建星光城更好一点。