为什么武汉经开区,GDP这么高,房价却很低?

为什么经开区GDP这么高,房价却很低?

武汉的未解之迷,经开区作为武汉曾经长期GDP第一的区域,为何房价一直不瘟不火?

有人说是因为都是工厂,员工工资低?没有购买力?无稽之谈!

合肥高新区遍地是工厂,制造业企业整体水平还不如武汉经开区,合肥高新区2020年GDP才1104亿,武汉经开是1650亿,而目前合肥高新房价均价 远超合肥均价,购买力杠杠的,所以所谓工厂的购买力差是纯属扯淡,若是因为工厂购买力不足,那合肥高新为何能支撑这么高的房价?

一个工厂除了有操作工,还有多少工程师?多少管理人员?你们知道吗?

工艺工程师,产品工程师,项目工程师,自动化工程师,设备工程师,质量工程师,机械设计工程师,硬件工程师,人力资源,财务,各部门主管,经理,他们收入低吗?年薪15-30万是很正常的,应付2万单价的房子是绰绰有余。

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所以经开房价低和制造业产业没什么必然关系。

有人说是因为距离市区太远?这也不是主要原因。

距离市区远也是不是房价低的主要原因,很多同样距离市区远的制造业产业区也房价表现抢眼,比如广州南沙,比如成都天府新区,比如苏州科技城,都堪称荒郊野外,但并未影响这些区域房价的强劲。

所以经开房价长期低迷和距离市区远也没有必然关系。

经开有购买力,距离也不是问题

那什么是问题?到底是什么导致了经开房价长期低迷?

凯叔以为至少有三个重要原因制约了经开的房价

1,地理因素

2,规划因素

3,人口因素

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01

地理因素

整个经开区的地形严重割裂,被江河湖泊分割的七零八落,最直接的影响就是导致可开发的土地特别分散。

为什么经开区GDP这么高,房价却很低?

经开我们看地图就可以发现,纱帽,沌口,军山各自都被自然资源分割开来,形成了天然的多组团效果,我们再加上一个常福,我们会发现就是经开这个弹丸之地,竟然被分成4个组团,你可以理解为经开有四个中心,那么你告诉我这样的格局,房价会怎样体现?

自然资源的分割导致建设区的过于分散,又导致人口也相对分散,无法聚集,所以就很难在住房选择上出现共识,导致空有产业人口却没有聚集的购买力。

02

规划因素

即使是江河湖泊众多,是不是就不能打造房价高地了?也不是,这是一个影响,但假如有好的规划,完全可以避免自然资源导致的分散效应影响,甚至可以把自然资源转换成聚集人口的力量。

经开沌口是核心区,目前已经接近完全体了,这不得不说是一个巨大遗憾,沌口的规划真的不想评价,你知道的,这是一种本能的抿嘴闭眼,就如你走过垃圾场的感觉。

我感觉当初操盘手就没有想过把经开当作一个新城市对待,才导致目前沌口出现的神奇一幕,居住区和工厂混杂在一起,把最好的位置竟然都留给了工厂,而不是配套的商业,医疗,等资源。

你们再看一眼沌口的规划,大家自己想想,都有什么问题?

为什么经开区GDP这么高,房价却很低?

黄色的居住区和产业区并列分布,住宅陪伴着工厂,像海带一样,这样的坏处是住宅区没有聚集在一起,导致没有很好的居住氛围,相反住在工厂旁边有种住宿舍的感觉。

然后沿着南太子湖自然风光很好的位置却放置大量工厂,现在沌口已无空地建设,房价也自然没有土拍的刺激,只能偃旗息鼓。

那么假如,我是说假如当初操盘手把沌口当作一个新城市去规划会怎样?今天凯叔斗胆随便画一下,你们再感受一下。

先看原始的沌口规划图

为什么经开区GDP这么高,房价却很低?

(目前的沌口规划)

如果我们把沌口当作一个新城市去规划,我们很有可能把南太子湖作为这个新城的城内湖泊打造,决不会放置工厂在这里,我们沿湖建设地标和公园,然后把商业中心和住宅围绕这个湖泊布局。

为什么经开区GDP这么高,房价却很低?

(更改后的沌口)

我简单改了下规划,我不是规划专业的,你们不要要求太高,反正意思表达清楚了,假如我们这样布局,沌口将会是极具吸引力的新城,和现在的沌口将是天壤之别,假如这样做,你觉得经开的产业群体会不会对这里形成购房共识?

答案是肯定的。

之所以沌口没有形成购买共识,规划因素是个很重要的原因。

03

人口因素

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同样是产业区,经开目前核心区域房价也不过是1.6-1.8万,而光谷关山都已经3万多了,光谷东二手也冲到了2.8万,为什么经开的房价比光谷差这么多?除了上面两个因素,还有一个重要因素,人口!

观过去三年的情况

经开的常住人口增加比较乏力

2017年为41.12万

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2018年为43.08万

2019年为44.90万

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平均每年才增加1.89万

而对比光谷

2017年为56.14万

2018年为63.92万

2019年为69.37万

平均每年增加6.6万,是经开的3.5倍。

但真正更重要的人口因素是光谷的背后是武昌和洪山的庞大人口

而经开的背后只有汉阳,汉阳人口只有武昌的一半,所以从房子的潜在购买人群来说,经开是远不能和光谷比的。

武昌和洪山的购房需求可以很轻易的迁移到光谷,这力量是汉阳所远不及的。

综上所述,凯叔认为,经开的房价如此表现主要是以上3个因素导致的,其实只要这三个因素任意一个有更好表现,以经开的产业发展,片区房价断不至于如此。

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