新城控股副总裁欧阳捷：新城逆势增长，踏准节奏是关键

新城控股集团高级副总裁欧阳捷是地产媒体的老朋友，地产圈大大小小的活动、论坛均能觅得其身影。他用深刻、犀利的观点，准确、完备的数据点评当下时事热点，对房地产行情做出前瞻性预判，深受业内人士尊敬和喜爱。

通常，在新城控股集团股份有限公司(SH：601155，下称“新城控股”)的会议上，欧阳捷作为新城控股集团的发言人，总会成为全场焦点。但是在11月30日的2018新城幸福商业年会上，欧阳捷将舞台交给了新城控股集团联席总裁陈德力。可即便作为绿叶登场，欧阳捷在这天的行程也安排的满满当当，在辗转三个会场之后，欧阳捷终于能够抽出一小会儿时间聊聊过去这一年时间的变化。

谈新城逆势增长，踏准节奏是关键

在2018年房地产市场下行背景下，刚刚于2017年突破千亿大关，跻身“千亿房企俱乐部”的新城控股却一路逆势而上，实现了规模的再次突破。据克而瑞发布的百强房企榜单显示，新城控股以1985.7亿元，位居行业第8名。

面对新城控股取得的骄人成绩，欧阳捷表示，如此成绩绝非偶然。他表示，新城控股对宏观大势的判断比较清晰，节拍踩得比较准确，没有人云亦云、盲目跟风。

在万科(SZ：000002)、恒大(HK：03333)等龙头房企抢先进行多元化布局，寻求多方位发展之际，新城控股始终坚持“住宅+商业”双轮驱动的运营模式，稳扎稳打。欧阳捷表示，“现在市场上布局多元化的企业不在少数，但是真正盈利的有几个呢?所以，新城目前还是会坚持‘住宅+商业’双轮驱动的模式，但不排除尝试性探索。”

新城控股也的确将这一模式发挥到极致，蓝鲸房产梳理发现，在2014年-2018年前11月，新城控股的营业额一路飙升，而诞生于2012年的吾悦广场也发展迅猛。据其2018年半年业绩报显示，2018年上半年度，新开业新城吾悦广场3个，已开业新城吾悦广场共计26个，实现租金及管理费收入8.76亿元，同比增长154.93%，出租率达 98.32%。截至目前，全国开业及在建的吾悦广场多达90个，新城控股更是喊出了2020年100个吾悦广场的目标。

对此，欧阳捷点评说，“新城控股始终保持一种探索精神，正如新城人常说的那样，新城人心中的那座山永远在前面。”欧阳捷同时强调，之所以企业能够在短时间内实现业绩突飞猛进，也离不开完善的管理体制。“新城控股的法人治理结构完善、内部体系比较健全，更重要的是企业文化非常优秀，诚实做人、踏实做事的价值观深入员工内心，大家心无旁骛、全力以赴，一门心思谋发展。”

谈行业未来发展，三四线机会无限

这种企业文化不仅受到了欧阳捷的高度认可，也在其身上得到深刻体现。业内很多人都知道，欧阳捷有一个业余爱好，就是在工作之余录制《欧阳先声》栏目，这个微信公号已经运营三年多时间，自创号至今一直保持着频繁的更新频率，且从未间断过。蓝鲸房产查阅发现，截至2018年11月末，《欧阳先声》的原创文章多达136篇，且篇篇质量过硬，阅读量过万。能取得如此成就，离不开欧阳捷的用心创作和苦心经营。

对于《欧阳先声》的定位，欧阳捷在简介中写道：以前瞻解析、用数据说话、与身份无关。他希望通过自己的言论，能够更好的帮助大家理解政策、理解市场、理解行业，看清大势、踩准时机、做对自己。

他是这样说，也是这样做的。无论是在《欧阳先声》还是在各大活动现场，欧阳捷都不吝分享自己的研究观点，总能为市场提供一种新的声音。

如今，临近2018年年底，房地产市场在经历了一场“寒冬”过后，最为关心的必然是行业未来的发展走向。同策研究院市场总监张宏伟曾对蓝鲸房产表示，明年一二线城市的调控力度不会放松，而三四线城市会进入新一轮的去库存周期。他认为，在房地产市场调控不放松的背景下，明年前三季度房企热衷布局的二线城市还会继续下行。同时，据中国指数研究院数据分析，2018年1-11月，房企仍将一二线城市作为拿地重点。

对此，欧阳捷指出，2019年楼市将会呈现“大稳小乱”、“横盘时代”、“零增长区间”的特点。“所谓‘大稳小乱’，即‘房住不炒’政策会一以贯之，楼市的调控不会放松，特别是在一二线城市。但某些地区对于风险和危机的认知偏弱，还会出现小乱格局——有的放松、有的收紧、有的打压。”“横盘时代意味着楼市长期处于‘零增长区间’，即销售面积等主要指标在正负3%左右波动，众多房企不能再享受市场蛋糕增长的红利。”

面对新城2019年的城市布局选择，欧阳捷表示，会在一二线城市和三四线城市同步推进。尽管目前三四线城市受棚改受限的影响，房企拿地速度放缓，但欧阳捷依旧看好三四线城市的发展潜力。“就三四线城市而言，棚改的推动作用不是主要的，最主要的推动力主要还是城市化进程。”随着城市化进程的推进，农村人口往小城镇迁移，小城镇人口往城市迁移。三四线城市的房屋需求量还会增加。

他同时提出“房子会死”的观点，一般房屋寿命大概在50年，而据调查发现，现在三四线城市大多数房子只剩10年左右的寿命。他表示，房龄到期后的房屋，要么被政府回收、改建;要么成为危房。所以，三四线城市有以旧换新的需求，发展潜力很大。

谈自身成就，喜爱和坚持学习最重要

善于掌握市场规律的欧阳捷还是一个极其认真的人，这从他每次活动准备的演讲PPT中就能够看出。在2018年8月蓝鲸房产主办的活动中，欧阳捷为短短25分钟演讲时间准备了50多页ppt底稿，因此，每次他演讲语速都会非常快。而在采访或交谈中，他的语速依旧很快，但会时而进行停顿，给对方留下思考的时间。这或许与其有过从教的经历有关。

在加入新城控股之前，欧阳捷当过工人、做过老师、还干过公务员，可谓是从业经验丰富，但是这些均和房地产行业不搭边。欧阳捷从一个“地产小白”开始干起，一步步成长为对行业分析鞭辟入里，发表言论真知灼见的行业领袖，离不开对新城控股的热爱和不断学习的决心。

“每天大部分的时间都在工作”、“现在在看金融类的书”……这就是一个年近69岁的“年轻人”现阶段的工作和生活。“时代发展太快了，现有的知识储备远远不够，想要不被时代淘汰，唯有与时俱进。”欧阳捷如是说。

“用数据说话”是欧阳捷的一大特点，即便是面临“同为职业经理人，如何看待当前职业经理人离职潮”如此感性的问题时，欧阳捷依旧不忘分条罗列，数据先行。“对于职业经理人离职潮，其实我认为是正常现在。第一、企业和职业经理人发展的匹配度。当前的确实行业发展的特殊时期，企业不免调整发展战略和发展节奏。这时职业经理人能够适应企业新的战略调整和发展节奏就成为决定其去留的关键。同理，职业经理人有更高的发展目标，而企业不能与其匹配，也会发生人员的变动;第二、人才的正常流动。一般来说，市场每年的人才流动率为15%左右，5%为主动离职，10%属于跟不上市场发展节奏而被市场淘汰。”欧阳捷强调，“今年上半年的人员变动，多为企业内部的调整。下半年，由于房地产市场处于洗牌期，各大房企都在调整发展策略，所以人员流动性比平常要大些，今年的人才流动率可能会达到16%左右。”

作为深耕行业数十年的地产职业经理人，欧阳捷已经在新城控股十一年了，这里也是其地产梦开始的地方。“继续服务好企业品牌建设及形象塑造，在新城控股实现基业长青的征途中贡献绵薄之力”。这是欧阳捷对于自己未来的规划，他还将继续服务于这家企业，并发挥自己的长处，为其发展壮大贡献力量。