“二房东”寓见公寓惹的祸：暗藏资金断裂风险，租客常被贷款

今年8月，杭州鼎家宣布破产，约4000户租客受损。时隔2月，又一大型长租公寓暴雷，寓见公寓资金链断裂，最终剩下“一地鸡毛”。

长久以来，长租公寓打破传统租房市场C2C模式，为租客带来便利，特别受到北漂、沪漂等年轻人喜爱，现如今其模式暴露出的风险却成为他们的“噩梦”。

据不完全统计，2018年累计有6家长租公寓相继出现问题，主要为资金链断裂。另2017年，GO窝公寓、Color公寓、好熙家公寓、聚福缘公寓等，曾均出现危机。

长租模式藏暗坑

在租房的供应上，机构化管理成为趋势，渐渐代替传统“房东对租客”模式。

而从管理方式看上，机构化模式又细分为多种形式。中联基金总经理何亮宇指出，一种既是0wner，又是manager，重资产的同时又进行管理出租。

还有一种，相对比较“轻”的“二房东”模式，这种又分成两种情况。“像魔方公寓这种，租下一整栋房子或者酒店、办公室改成公寓，还有就是自如、蛋壳做的比较多，房东委托其管理并出租房子。”何亮宇称。

据公开媒体报道显示，多位市场分析人士表示，“二房东”模式通常是先从房东手中拿到房子，然后再进行“N+1”改造装修后出租，通过租金差来获得收益。

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租金差、房源从获取到装修并出租的时间差，直接关乎其能否盈利和健康运转，一旦某个环节出现问题，运营企业很容易出现资金链断裂问题。

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值得注意的是，资金断裂的后果最终会落在房东和租客身上。以寓见公寓为例，趣识财经了解到，有部分租客将全年房租交至寓见公寓，平台则按月付给房东租金。

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寓见公寓出现问题后，一方面房东未收到房租，另一方面租客拿不回自己的钱，陷入两难境地。

“昨天遭到房东赶人，限本周之内必须搬走，因房东这边没有收到租金。”寓见公寓某租客称，“要是不给开门，就在外面断电”。

另据了解，还有部分租客是通过元宝e家、应花分期等分期平台，贷出1年，甚至2年租金交给寓见公寓，平台会按月将房租交给房东，租客会按月将钱付给分期平台。

与全款年付房租租客相同的是，做贷款的租客同样会面临流离失所境地，而不同的是，这些租客还要背负一身债务，甚至有租客向趣识财经称，“上个月刚刚续签2年”。

不光如此，中原地产首席分析师张大伟分析在接受采访时表示，长租公寓最大的问题是金融化带来的“资金池”。

他指出，现在的长租公寓已经不是一个租赁企业，而是一个个标准的“金融企业”。将房主的预期租金，通过平台项目转移到公司名下，实际控制人可以随意动用，自然存在一定风险。

租客被贷款

除了承担债务外，租客还会面临“被贷款”风险。据此前媒体报道，爱公寓被曝在租客毫不知情的情况下拿其个人信息办理小额贷款收为己用，导致租客退租后还要继续还贷，还无法解绑贷款。

爱公寓此次租金贷波及租客上千人，初步估算金额在1500万元~2000万元之间，公司目前存在的负债在1.3亿元~1.4亿元之间。其欠款包括房东的房租、租客的押金和其他一些供应商。

另在寓见公寓QQ维权群中，有租客称，“我当时就不知道向第三方贷款”。而也有租客表示，是在其同意下贷款付的房租。

值得注意的是，2018年9月底，上海金融办曾发布通知，要求上海市小额贷款公司、融资担保公司立即暂停与代理经租企业合作开展个人“租金贷”业务。

另2018年8月，深圳市互金协会发文，严禁互联网金融平台与违法违规从事长租公寓业务的中介服务商开展类似“租金贷”业务合作。

同时，深圳市互金协会指出，长租贷模式顶着支持国家鼓励发展长租公寓的名义，实际具有非法侵占他人财物的特征，形成了资金池和期限错配，杠杆高、风险大。

征信成普遍关心问题

对于寓见公寓贷款租客，趣识财经了解到，目前，他们正在积极解决，“如何才能不交剩余贷款？”，甚至担心是否会上征信。

对此，华沛德全律师事务所魏广林律师表示，租客、贷款公司之间的借贷关系与寓见公寓、房东之间的房屋租赁关系属于两个独立的法律关系，中介与房东之间发生纠纷,原则上不会影响租客按期偿还贷款。

“目前央行的征信主要记载个人、企业及其他组织在银行的信用，在小贷公司产生的逾期不会影响到个人征信。”魏广林称。

不过，小贷公司之间一般会有自身的信用体系，各小贷公司之间共享信用信息，在一个小贷公司存在信用不良记录可能会影响在其他小贷公司的借款审批。

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另前述租赁法律关系中，魏广林认为，房东将房屋出租给寓见公寓，公寓再将房屋转租给租客，实际上寓见公寓是承租人，租客是次承租人。如果承租人拖欠房东租金达到解除合同的条件，房东有权收回房屋，从而影响租客利益。

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随着房屋租赁中介的兴起，类似纠纷会逐渐增多。租客在选择房屋中介时，需要尽可能选择品牌信誉良好的中介公司，签署正规的房屋租赁合同。

魏广林指出，在发生纠纷时，需要第一时间收集、保留证据，向中介主张剩余月份的租金及因不能正常居住而造成的损失。“对中介公司以非法占有为目的，侵吞、挥霍租客租金的，也可以涉嫌合同诈骗罪追究中介公司及相关人员的刑事责任。”