杭州房价也涨不动了,地价最高已下跌三成!几十宗高价地裸泳!

杭州房价也涨不动了,地价最高已下跌三成!几十宗高价地裸泳!

来源/微信公众号:樱桃大房子(ytdfz8);作者:樱桃

我上一次写杭州的文章还是4月2日,(杭州楼市调研:满城尽是拆迁户,房价暴涨神话何时结束?),有4个多月没有写过杭州文章了,中间有杭州粉丝跟我诉过苦,让我抨击一下杭州楼市,很多新楼盘中签率太低,个位数比比皆是,他抢新房抢不到,那感觉就像是失恋一样心痛。

但新房限价狠,比如钱江世纪城一手限价3.5元万/㎡,周边二手房4.8万元/㎡,这样的价差套利空间,引发98岁“刚需”老太太们抢房,不是我抨击就能改变的,所以我写也无济于事。

因为这事急不来,政策不变的情况下,新房不允许涨,那就等二手房跌下来,与新房的价差慢慢收窄,套利空间自然就消失了。

前几天我去杭州出差,果然就有了进展!

二手房高位涨不动了,开始有了下跌的迹象。

土地价格下跌明显,流拍,底价成交比比皆是,地价下跌两成、三成的也已经不是一两宗。

但新房市场有点后知后觉,由于供给量暂时还跟不上,价格倒挂,中签率低,购房者们依然还在抢房,这个冰火两重天的现象恐怕还会继续飞一阵。

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我跟中介了解到,杭州基本上和厦门差不多,老破小和学区一般的房子最不经跌,而豪宅和学区房比较坚挺。

之前房东挂牌价都比较高,7月份之后,中介统计,降价房源明显多了起来。如果想真心卖,肯定得降点价才能成交。最主要是购房者少了,观望的人明显多了起来。

比如下沙片区,刚需较多,大户型先开始降价了,虽然幅度还不大,一套五万十万的议价空间,但是降价通道一旦打开,市场就容易转向。

据钱江晚报报道,在7月份的二手房成交数据中,出现了七成房源价格下降的局面。丁桥71%的二手房成交价都环比呈现下跌状态。

目前是成交量先下降了。根据透明售房网的数据显示,杭州市区(含富阳不含临安)二手房7月成交量为6809套,同比去年下降了约30%,环比上月则减少了约26%,创下今年3月以来的新低。

杭州房价也涨不动了,地价最高已下跌三成!几十宗高价地裸泳!杭州市区(含富阳不含临安)二手房月成交量走势图(单位:套数)

当然现在的量还不算很低的,去年四季度二手房成交量也很低,但我觉得二手房的价格肯定是到顶了,这个毋庸置疑。

因为调控只会紧不会松。

而且土地市场已经率先发生变化!

而二手房挂牌的房源在增加,在7月中旬,杭州市二手房交易监管服务平台挂牌房源量在7.2万套左右,到8月10日,该数据增长到近8.4万套。

这个情况有点像成都,由于新房二手房存在的套利空间,投资者希望高位套现二手房,再去买新房碰运气,于是二手房集中抛售,供大于求,开始降价。

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杭州房地产已经变天的还有土地市场。

2016、2017年的地王们,原本一直在等待着政府限价放松,企图提高售价,但结果不仅没有等来春天,反而是地价在不断下降,这意味着原来的地王们要裸奔了。

最开始感受到冷空气的是外围区临安,今年以来的土地价格相比去年已经下跌十多个点,4月份拍出的锦北地块下跌17%,锦南宅地流拍,后面就是大量的土地以底价成交。

7月7日,位于良渚的一宗优质住宅地块也流拍了。

7月30日,萧山南部卧城一宗蜀山地块,仅两轮报价就成交,楼面价仅13473元/㎡,比起隔壁地块之前20060元/㎡的楼面价,跌幅接近三成。

8月6日,趣历(九龙仓)以27923元/㎡拿下申花庆隆单元宅地,溢价12.7%。

这地块的北侧,即是今年2月1日成交的九龙仓申花宅地,当时的楼面地价是3.9万/平米。

所以,相比较上一次土拍,按3000元/平米的建筑成本计算,扣除移交给政府的公租房面积(占13.4%),8月份这次拿地价大跌28%,也将近三成;即便按实际地价32708元/㎡算,也下跌了16%。

杭州房价也涨不动了,地价最高已下跌三成!几十宗高价地裸泳!

而申花板块前两年4万左右楼面价的地王就有好几宗,除了绿城·沁园,还有融信万科·古翠隐秀,还有九龙仓两宗地,杭房地块的楼面价也超过了3.7W元/㎡。而申花目前精装高层的最高限价,是4.7-4.8万/平米左右,始终不超过5万元/平米。

城东3.6万/平米左右楼面价的土地,还有东城金茂府、龙湖地块及淮矿地块,三湘印象地块也是超过了3.2万/㎡,而这一片的最高售价目前是万科·中央公园,大约4万/㎡,尚未超过这个价。

萧山从奥体核心区到萧山城区中心,新房限价都在3.2万/㎡-3.5万/㎡这个区间,融信和恒大两个项目的土地价格就是3万多,目前也是被火烤的浑身难受。

经过开发商与政府耗的这这一年多来看,限价是不可能放开了,牺牲的只有前期高价拿地的房企利润,拖下去不是办法,因为拖得越久,财务成本越高。

所以开发商只能认输,以政府的限价,来反推拿地的成本价,再也不可能像前两年那样头脑发热去抢地了。

原因是多方面的,除了限价,现在金融去杠杆,各种限制资金不允许进入房地产市场,资金回笼慢,开发商的融资成本也高了,前几年四五个点的利息随便借,现在高的已经达到十多个点还难借到钱,而且有的土地出让条件苛刻,商业占比大,各种自持比例要求达到多少,房企一计算觉得赚不到钱,也不敢轻易拿地。

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土地价格下降,会不会进一步引发房价下跌呢?

这是个好问题,也是大家关心的问题。

我觉得需要区别看待,一个城市内部肯定会分化,对于有价差的板块,片区,比如钱江世纪城,奥体这些地方,我估计暂时很难看到新房价格下跌。

即使是申花板块,地价下降了30%,楼面价从4万降到3万,但他的房价不允许超过5万,如果按照市场价,卖6万是没问题的,因为之前就有楼盘在没有限价时卖过6万清盘了,申花限价卖4.8万,其实相当于申花板块已经降价20%了,我认为地价降了30%,并不意味着房价就会跟着下降30%,只能说前期的地王们肯定是没钱赚,后面3万拿地的房企总算是有了盈利空间了。

随着二手房开始高位盘整,走下行趋势,申花板块的新房不一定会那么抢手,但也并不一定会降价。

对于没有价差的板块,而供给量又大的,未来应该是有下降的压力,这主要是指偏远的郊区,比如临安。

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樱桃大房子

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