杭州房价也涨不动了，地价最高已下跌三成！几十宗高价地裸泳！

来源/微信公众号：樱桃大房子（ytdfz8）；作者：樱桃

我上一次写杭州的文章还是4月2日，（杭州楼市调研：满城尽是拆迁户，房价暴涨神话何时结束？），有4个多月没有写过杭州文章了，中间有杭州粉丝跟我诉过苦，让我抨击一下杭州楼市，很多新楼盘中签率太低，个位数比比皆是，他抢新房抢不到，那感觉就像是失恋一样心痛。

但新房限价狠，比如钱江世纪城一手限价3.5元万/㎡，周边二手房4.8万元/㎡，这样的价差套利空间，引发98岁“刚需”老太太们抢房，不是我抨击就能改变的，所以我写也无济于事。

因为这事急不来，政策不变的情况下，新房不允许涨，那就等二手房跌下来，与新房的价差慢慢收窄，套利空间自然就消失了。

前几天我去杭州出差，果然就有了进展！

二手房高位涨不动了，开始有了下跌的迹象。

土地价格下跌明显，流拍，底价成交比比皆是，地价下跌两成、三成的也已经不是一两宗。

但新房市场有点后知后觉，由于供给量暂时还跟不上，价格倒挂，中签率低，购房者们依然还在抢房，这个冰火两重天的现象恐怕还会继续飞一阵。

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我跟中介了解到，杭州基本上和厦门差不多，老破小和学区一般的房子最不经跌，而豪宅和学区房比较坚挺。

之前房东挂牌价都比较高，7月份之后，中介统计，降价房源明显多了起来。如果想真心卖，肯定得降点价才能成交。最主要是购房者少了，观望的人明显多了起来。

比如下沙片区，刚需较多，大户型先开始降价了，虽然幅度还不大，一套五万十万的议价空间，但是降价通道一旦打开，市场就容易转向。

据钱江晚报报道，在7月份的二手房成交数据中，出现了七成房源价格下降的局面。丁桥71%的二手房成交价都环比呈现下跌状态。

目前是成交量先下降了。根据透明售房网的数据显示，杭州市区（含富阳不含临安）二手房7月成交量为6809套，同比去年下降了约30%，环比上月则减少了约26%，创下今年3月以来的新低。

杭州市区（含富阳不含临安）二手房月成交量走势图（单位：套数）

当然现在的量还不算很低的，去年四季度二手房成交量也很低，但我觉得二手房的价格肯定是到顶了，这个毋庸置疑。

因为调控只会紧不会松。

而且土地市场已经率先发生变化！

而二手房挂牌的房源在增加，在7月中旬，杭州市二手房交易监管服务平台挂牌房源量在7.2万套左右，到8月10日，该数据增长到近8.4万套。

这个情况有点像成都，由于新房二手房存在的套利空间，投资者希望高位套现二手房，再去买新房碰运气，于是二手房集中抛售，供大于求，开始降价。

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杭州房地产已经变天的还有土地市场。

2016、2017年的地王们，原本一直在等待着政府限价放松，企图提高售价，但结果不仅没有等来春天，反而是地价在不断下降，这意味着原来的地王们要裸奔了。

最开始感受到冷空气的是外围区临安，今年以来的土地价格相比去年已经下跌十多个点，4月份拍出的锦北地块下跌17%，锦南宅地流拍，后面就是大量的土地以底价成交。

7月7日，位于良渚的一宗优质住宅地块也流拍了。

7月30日，萧山南部卧城一宗蜀山地块，仅两轮报价就成交，楼面价仅13473元/㎡，比起隔壁地块之前20060元/㎡的楼面价，跌幅接近三成。

8月6日，趣历（九龙仓）以27923元/㎡拿下申花庆隆单元宅地，溢价12.7%。

这地块的北侧，即是今年2月1日成交的九龙仓申花宅地，当时的楼面地价是3.9万/平米。

所以，相比较上一次土拍，按3000元/平米的建筑成本计算，扣除移交给政府的公租房面积（占13.4%），8月份这次拿地价大跌28%，也将近三成；即便按实际地价32708元/㎡算，也下跌了16%。

而申花板块前两年4万左右楼面价的地王就有好几宗，除了绿城·沁园，还有融信万科·古翠隐秀，还有九龙仓两宗地，杭房地块的楼面价也超过了3.7W元/㎡。而申花目前精装高层的最高限价，是4.7-4.8万/平米左右，始终不超过5万元/平米。

城东3.6万/平米左右楼面价的土地，还有东城金茂府、龙湖地块及淮矿地块，三湘印象地块也是超过了3.2万/㎡，而这一片的最高售价目前是万科·中央公园，大约4万/㎡，尚未超过这个价。

萧山从奥体核心区到萧山城区中心，新房限价都在3.2万/㎡-3.5万/㎡这个区间，融信和恒大两个项目的土地价格就是3万多，目前也是被火烤的浑身难受。

经过开发商与政府耗的这这一年多来看，限价是不可能放开了，牺牲的只有前期高价拿地的房企利润，拖下去不是办法，因为拖得越久，财务成本越高。

所以开发商只能认输，以政府的限价，来反推拿地的成本价，再也不可能像前两年那样头脑发热去抢地了。

原因是多方面的，除了限价，现在金融去杠杆，各种限制资金不允许进入房地产市场，资金回笼慢，开发商的融资成本也高了，前几年四五个点的利息随便借，现在高的已经达到十多个点还难借到钱，而且有的土地出让条件苛刻，商业占比大，各种自持比例要求达到多少，房企一计算觉得赚不到钱，也不敢轻易拿地。

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土地价格下降，会不会进一步引发房价下跌呢？

这是个好问题，也是大家关心的问题。

我觉得需要区别看待，一个城市内部肯定会分化，对于有价差的板块，片区，比如钱江世纪城，奥体这些地方，我估计暂时很难看到新房价格下跌。

即使是申花板块，地价下降了30%，楼面价从4万降到3万，但他的房价不允许超过5万，如果按照市场价，卖6万是没问题的，因为之前就有楼盘在没有限价时卖过6万清盘了，申花限价卖4.8万，其实相当于申花板块已经降价20%了，我认为地价降了30%，并不意味着房价就会跟着下降30%，只能说前期的地王们肯定是没钱赚，后面3万拿地的房企总算是有了盈利空间了。

随着二手房开始高位盘整，走下行趋势，申花板块的新房不一定会那么抢手，但也并不一定会降价。

对于没有价差的板块，而供给量又大的，未来应该是有下降的压力，这主要是指偏远的郊区，比如临安。

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樱桃大房子

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