别预测房价了,因为这没有意义

进入了新的2021年,陆续有很多大咖、大V发布了自己对2021年中国楼市的预测。 每当有楼市预测,总能吸引很多人的眼球。我们首先从读者和内容生产者两个角度看看为什么大家都这么热衷于预测房价。 对于读者来说,房产可能是自己财富的大头,目前中国城市居民的存量财富平均下来有70%都在房子上,热点城市有房家庭手上的可投资金大部分都买不起自己的自住房,这种情况下怎么可能不关注呢?就算房子是用来住的不是用来炒的,无论是一套还是多套,每一个人都还是会非常关心自己家房子价值是多少。 对于内容生产者来说,预测房价是一个比预测其他资产更容易自圆其说、更不容易被打脸的事情。因为房价的波动周期很长,不像股市那样一个月、一周甚至一天就能应验;再者楼市的分化越来越细,具体来说就是即便在同一个城市,一年内也会出现部分片区涨、部分片区跌的情况,而且这种事越来越常见,所以预测也越来越难以验证。 预测房价这事儿原来我自己也爱干,现在发现真的很没意思。今天我以“预测房价没意义”作为主题,是想在全民房产信仰的背景下提一些不同的看法。 对于楼市这种市场化程度越来越低、人为影响越来越重要的东西上,预测其价格确实是没有意义的,具体来说有三点是值得注意的: (1)人为影响太大 对于房价的预测,大多数观点都是常识性的、技术性的、经验性的,比如某个地方的人口和经济基本面怎么样、成交量怎么样、势头如何、过去几年涨了多少或者是调整了多少,所以未来一年它就应该会怎么样.... 这里我分享一件有趣的个人经历。在2017年2月的时候,我受邀加入了一个北京房产群聊,大部分时间我都是潜水状态,当时那个群里几乎每一个人都对2017年北京房价极为乐观。其中还有不少人不满足于北京的涨幅,觉得燕郊和其他环京地区那种从2016年的1万单价涨到3万以上才够收益,并且都在说燕郊在2017年内就要涨到5万以上,通州单价要到7-10万。 当时我在群聊里说了一句:同样作为城市偏远地区,燕郊房价都快赶上香港的天水围了,而且天水围是香港,燕郊却不是北京,现在这个基数上别盲目乐观。 就因为这么一句话,我遭到了群里好几个人的攻击,具体的说法我有两条记得比较清楚:1你的世界观有问题,香港那个衰落的破地方能和北京比?天水围肯定不如燕郊...2你不就是那个大V房东嘛,你看空房价、看空中国发展,你还是滚去美国投资吧... 你看这种逻辑是不是很熟悉?我只是说不要对具体某个地方的房价太乐观,他们就把“看空中国发展”的大帽子扣到我的头上来了。2017年初那会儿互联网上的小粉红还没现在这么猖狂,但这种扣帽子和见不得不同观点的心态早已深深刻入了某些人的心里。我觉得这种人无论是生活、工作还是投资,最终结果一定是失败的。 至少在燕郊房产这个问题上,结果已经说明了一切。在2017年3月后的一年里,燕郊房价跌了近50%,天水围房价涨了50%。当然我没想去打他们的脸,再者我早已主动退出那个毫无营养的微信群聊,想打也打不到了。 图片 为什么北京和燕郊的房价会在当时突然逆转呢?因为在2017年3月17日北京出了新调控,执行认房又认贷;而辖区包括燕郊在内的河北廊坊市在几天后的3月21日也出了提高首付的新政。之后整个京津冀楼市迎来降温,直到现在,房价距离2017年上半年的高点都相去甚远。 我这个经历说明了楼市的运行本来就不是顺其自然的(2008年之前算是比较自然),也是没法算准的。现在随便来一个新措施,就能让趋势骤停甚至逆转。你理性的预测哪怕再有支撑,最终敌不过存在高度随机性的人为干预。 (2)涨跌与你无关 我们今天的楼市存在限购、限售、限贷、限价等等各种限制,带来的结果就是即使你预测对了但很可能买不到,你买到了但很可能又卖不掉。还有城市对新房提出了涨幅限制(比如厦门表示未来商品房每年上涨幅度不可以超过5%)、更有甚者还有地方对二手房报价也提出指导窗口...说难听一些,即使是二手房市场,如今市场化程度也已经大打折扣了。现在不少城市都设有3-5年不等的限售期,假设未来一年房价涨了20%,但房子限售三年,即使是现在买入,三年以后房价是多少?限售期会不会再延长?房产税会不会开始上马?... 这些都是非常重要的关键信息,但我们连个影子都捉摸不到。如果涨了,但调控加码的话你能怎么办?假设限售延长到五年、七年甚至十年,涨多少对投资者来说还有意义吗?最后只能每天幻想自己的身价自我安慰了。其实现在情况已经差不多是这样,大多数总价较高的房产要出售都比较困难,周期很长。然后你会发现很多一线及其他热点城市的有房市民,因为房价高而充满优越感,但买菜时还是要讨价还价... 这也不奇怪,高资产、高负债、低现金流是目前中国城市居民比较普遍的财务状况。也是未来扩大消费、培育双循环需要克服的一个困难。所以我们看到,央行最近出招限制房地产贷款的比例和增速,一方面是主动化解潜在金融风险,另一方面是尽全力保护居民未来的自由现金流,不想让房贷过快增长、蚕食居民的消费能力。在这里我们也可以做一个判断:未来我们看到的大多数金融调控,一定都是朝着增加居民消费能力的方向去的。 图片 北京房价与调控  可以看出“认房认贷”的重要性 我们要看清楚的一点是,那就是在金融机构坚守底线,房地产调控维持“认房认贷”的限贷措施下,暴涨、大涨都很难出现;而在全方位防范房地产灰犀牛,以及限购、限售等缩小流通盘的背景下,大跌、暴跌也都很难出现,所以未来可能的都是有限的波动,它不值得你去做猜测和下赌注。 站在投资角度来看,我们把规模巨大的资金投入到一个估值(租售比)超高、租金不涨、预期不强、流动性不好,而且未来市场环境不可用常识预测、不可由自己掌握的资产上去,本身就是一个风险很大的行为,风险本身不可怕,风险和潜在收益不成正比才可怕,在这样的背景下,预测房价失去了意义。 (3)开拓视野 我们可以关注楼市,但不能在楼市上钻牛角尖,比如“我非买不可”这种心态,如果因为关注楼市就堵住学习和了解其他大类资产的窗口那是得不偿失的。现在在很多人的脑子里,“投资=买房”的观念还是牢不可破,这导致他们错失资产结构的优化和转换窗口。 国家强调房住不炒相当于关上了炒房的这扇门,但关上这扇门的同时也为我们打开了另一扇窗,那就是权益类资产。 看看中国和美国一些表现优秀的权益类资产吧,2021年才刚刚走完一个礼拜的交易日,沪深300就涨了5.45%,美国创新型主动基金ARKK涨了14.45%,(我之所以提它们,是因为它们都是我在公众号多次提及的一些优质资产),QQQ重要权重股微软、亚马逊、谷歌已经横盘蓄势很久,下一波虽然短期这种速度的上涨是不可持续的,但我们在面对未来的机会时,不应该一而再、再而三地错过了。

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