越秀地产营收、利润双双下滑,新任掌门抛售资产求生

近日,越秀地产(HK:00123)发布2018年中期业绩公告显示,报告期内,公司营业收入约为人民币101.6亿元,同比下降14.9%。其营业利润为20.20亿元,同比下降14.76%,毛利为26.23亿元,较去年中期下降11.85%。

仅在业绩会落幕一天之后,越秀地产董事长兼执行董事张招兴、副董事长朱春秀,两位高层双双辞职。在如此敏感的时间节点下,高层人事出现大幅度调整,在整个房地产行业并不多见,这一情形不免令业界为之侧目。

而为了提升资产周转率和提高现金回流,新任掌门林昭远第一次出手,就决定抛售资产变现求生。8月17日,越秀地产发布公告,将通过公开挂牌的方式出售广州市越汇房地产有限公司(下称“广州越汇”)100%间接股本权益。

诸多问题接踵而至,这家广州市国资委下属的老牌房企,究竟怎么了?

半年业绩颓势尽显 盈利不足负债高企

成立于1984年的越秀地产,前身是由广州市住建办改制而来的城市建设开发总公司,属于华南地区品牌历史悠久的老牌国企之一;自上世纪80年代起,越秀地产便开发了江南新村小区、可逸名庭等住宅项目;1992年12月,在港交所上市;1994年,又跨界到商业地产领域发展,建设了“白马服装市场”。

在商业地产开发占比提高至5成的2011年,越秀地产以90亿销售额的规模,迈出了其全国化扩张的步子。

但为了迅速铺开全国化布局,其通过地产基金合作模式频繁拿高价地的做法,如今看来,实难称明智之举。2013年,越秀地产以业内称之为中国版本的“铁狮门”模式(轻资产+地产基金)吸金储地,一年时间就花费201.24亿,分别在广州、杭州、佛山和武汉四个城市购入7幅地块,其中包括3宗“地王”项目。随着2014年房地产行情降温,这些巨资拿到的地块反倒成了拖累。

由此,越秀地产毛利率、净利润波动不断。蓝鲸房产梳理发现,2013年-2017年,其毛利率分别为28.89%、26.35%、21.07%、20.8%、25.7%。净利润从2013年的29.05亿元,下降至2017年的23.32亿元。

而在8月13日,越秀地产发布的2018年上半年业绩报中,营业收入、利润再次双双回落。据其2018半年报数据显示,报告期内,公司营业收入约为人民币101.6亿元,同比下降14.9%。营业利润为20.20亿元,同比下降14.76%,毛利为26.23亿元,较去年中期下降11.85%。

这其中还包括今年上半年,其紧急对广州地王、武汉地王两项目股权回购之后带来的补充效应。数据显示,武汉地王项目公司带来营业收入26.4亿元,净利润为 3597万元;广州地王项目营业收入7.7亿元,净利润1453万元。上述两项目为其带来的营业收入占总营业收入的33.6%。

对于营收及盈利下滑的原因,越秀地产表示,报告期内,公司重点发展的大湾区、长三角、中部地区的合同销售额高达人民币253.8亿元,约占集团合同销售总额的90.7%。而其重点布局的杭州、苏州等地受政策调控比较严格的区域,导致该地区销售金额下降,影响整体销售情况。

越秀地产营收、利润双双下滑,新任掌门抛售资产求生

盈利能力不足的同时,其杠杆率和现金流情况亦在持续恶化。据蓝鲸房产梳理发现,近三年来,其负债额分别为815.16亿元、969.32亿元和1156.65亿元。而其现金流在2011年—2015年连续5年为负,分别为-48.9亿元、-37.38亿元、-40.33亿元、-55.05亿元和-0.09亿元。虽然2016年转正为51.53亿元,但在2017年又降至-47.03亿元。

负债和现金流持续恶化的情况下,其投资动作不得不更加谨慎。这也直接导致今年上半年土储量的下降以及权益土储减少。据半年报数据显示,截至2018年上半年,越秀地产新增9幅土地,新增权益建面为74.3万平方米,平均权益比例仅为29.8%;总土地储备面积1822万平方米,总土地储备权益占比为57.0%,较今年年初下降3.4个百分点。其中,仅有2幅土地建面权益占比高于90%,其余7个地块权益占比均低于50%。而土地权益占比较低直接导致其未来权益销售金额下降,未来归母利润减少。

高层人事动荡 新任掌门抛售资产变现求生

业绩报之后一天内,越秀地产迫不及待对两个管理高层进行了换血。但在半年报刚刚收尾就即刻开展人事调整的情况,在业内并不多见。越秀地产为何如此急迫做出调整?此举不免引起业界所侧目。

越秀地产营收、利润双双下滑,新任掌门抛售资产求生

8月14日,越秀地产发布人事变动公告显示,张招兴先生辞任公司董事长及执行董事,朱春秀先生辞任公司副董事长及执行董事。林昭远获委任越秀地产董事长,并辞任公司副董事长及总经理,林峰获委任公司执行董事、副董事长及总经理,刘艳获委任公司执行董事。

越秀地产表示,此次变动属越秀集团应广州市人民政府要求及越秀集团内部分工所作出的调整。但无论是否事出有因,在此时间节点作出人事调整的越秀地产都不免引起众多猜测。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对蓝鲸房产表示,对于越秀地产的人事变动,可能是目前同等规模的中小房企都会面临的尴尬问题。企业的业绩成长不好,管理层的流动性就会增大。同时企业也要防止管理层流动性对业绩成长的影响。

公开资料显示,张招兴自2008年起出任越秀地产执行董事,曾任本公司副董事长、总经理等职务,后于2013年7月获委任为董事长。而接任的林昭远于2015年11月加入越秀地产,担任副董事长、执行董事及总经理。

在中期业绩会上,原越秀地产董事长张招兴称,2018年550亿销售目标不会做调整,在2020年争取达到800亿~1000亿元的销售目标。

为提升资产周转率和提高现金回流,林昭远掌舵后第一次出手,就决定抛售资产变现求生。8月17日,越秀地产发布公告,将通过公开挂牌的方式出售广州越汇100%间接股本权益。根据资料显示,广州越汇主要持有位于广州市的越秀财富天地广场。截止到2018年8月17日,越秀地产旗下间接全资附属公司庆和及广州城建分别持有广州越汇77.79%及22.21%股权,此次将一并出售。

自越秀地产1994年跨出商业地产第一步以来,商业地产一直是其发展核心。财富天地广场作为广州地标性商业项目,对越秀地产的重要性可想而知。而今,该项目的出售,是否意味着其商业地产版图正在瓦解?尚不得而知。但可以肯定的是,属于越秀地产财富天地广场的时代即将宣告结束。

然而,出售资产变现毕竟不是长久之道,面临着营收、利润下滑,土储权益占比减少等诸多难题,新任掌门人林昭远会如何破解?值得持续关注。

文章来源于网络如有侵权请联系删除,作者:wuhanews,如若转载,请注明出处:https://www.wuhanews.cn/a/2468.html

发表评论

邮箱地址不会被公开。 必填项已用*标注