如何清晰地了解和记黄埔成都事件 其他城市是否也存在“慢开发”现象

如何清晰地了解和记黄埔成都事件 其他城市是否也存在“慢开发”现象

“日光”之下,并无新事。

捂地捂盘、资产重组,是地产界时常出现的现象,很多人早已见怪不怪。不过,主角不同,事件热度也会大不一样。

近期,国内地产界发生了一件大事,和记黄埔地产成都公司因捂地捂盘行为,被当地相关部门予以处罚。

和记黄埔成都事件背后,折射的是地产开发领域批而未用、开发缓慢、土地闲置、延迟上市的“慢开发”现象。

有些“慢开发”,是因城市规划调整、环保力度加大、征地拆迁不到位等客观因素导致。但捂盘捂地导致的“慢开发”,则是典型的“主观为恶”。

近期,记者通过实地走访及采访业内人士,试图回答以下几个问题:

第一,如何全面、清晰地了解和记黄埔成都事件?

第二,其他城市(如武汉),是否也存在“慢开发”现象?

第三,导致“慢开发”的主观、客观原因分别有哪些?

第四,政府如何应对“慢开发”?难点有哪些?

和记黄埔:不光在成都慢吞吞,在北京、武汉也是如此

先聊一下和记黄埔。

9月23日这天,成都市高新区财政金融局“很生气”。

当日,该局以一纸红头文件向区内金融机构下发通知,要求禁止向和记黄埔成都公司提供新增融资、贷款,以及为其进行重大资产重组提供帮助。

按文件说法,原因是“和记黄埔成都公司捂地捂盘,严重影响区域房地产市场的平稳发展”。

具体事项,则与曾经的成都地王——南城都汇项目有关。

和记黄埔是香港富豪李嘉诚控制的长实集团(1113.HK)旗下公司。2004年,和记黄埔成都公司竞得了南城都汇项目。

彼时,该公司拿地总价为21.35亿元。到如今,南城都汇前6期已开盘,还有7、8期未开。当年不过千元/㎡的楼面价,目前已高达2万元/㎡以上。

16年都没开发完,土地增值、房价上涨,则变成了企业利润。

这一“慢开发”的做法,一定程度上影响了人群聚集,让周边超市、餐饮、娱乐等相关产业难以壮大,破坏城市活力,也伤害了有购置需求的业主利益。

“开发缓慢的项目,业主不动产登记证上的土地使用年限也会‘缩水’。”中国房地产业协会首席研究员李战军对支点财经记者说。

以该项目为例,土地使用年限本该是七十年,但前几年购房业主的不动产登记证可能只有五六十年。

中国指数研究院华中分院市场研究总监李国政向支点财经介绍,在国内其他城市,这类因“慢开发”导致业主产权“缩水”的案例也有不少。

不过,在罚单开出之前,南城都汇项目及和记黄埔成都公司大量股权,都已被长实集团转手给了其他地产公司。

于是,针对处罚一事,长实集团公开表示,和记黄埔成都公司并非集团旗下公司,亦非由集团控制,还表示,集团所有项目“不存在囤地情况”。

简单说,就是犯事的和记黄埔成都公司“与李嘉诚无关”,而且公司一直都是按规矩办事,从未越线。

这一澄清,并不影响事件的关注度,原因有三。

首先,对于是否捂地捂盘,各方还有分歧,但这不影响对一个事实的认定——16年都没开发完,一定是货真价实的“慢开发”。

从满足民生需求、促进地方经济发展角度来看,这类项目都是很糟糕的。

其次,尽管该项目与长实集团已然脱钩,但“慢开发”带来的收益,都被长实集团装进了口袋。

据了解,南城都汇项目转手,长实集团净赚38亿港元,加上原来1-6期的销售利润,让公司赚到盆满钵满。

再次,在国内,长实集团还有项目疑似“捂地捂盘”。

最知名的,莫过于北京誉天下。1993年,长实集团作为大股东参与誉天下项目开发,这也是该公司在北京开发的首个项目。

2018年,誉天下项目终于全部竣工。从1993年参与开发算起,该项目共耗时25年,也就是1/4个世纪。

和记黄埔的武汉项目也是如此。2005年,和记黄埔便获得了位于江汉区黄陂街的世纪江尚中心地块,但2013年年底才正式推出。

“其他开发商开发一个项目大概要四五年时间,和记黄埔开发一个项目却要花8年、10年甚至更长时间。”一位地产界人士对支点财经记者说。

最后,即便已与长实集团脱钩,和记黄埔成都公司依然是带着李嘉诚烙印的企业。房地产界的事向来比较敏感,加之又与李嘉诚有关,自然是双倍敏感。

要知道,10多年前,各地都以引来李嘉诚为荣。2005年,和记黄埔进军武汉时,很多业内人士曾围绕“李嘉诚来了”这一主题,为武汉地产市场鼓与呼。

“逻辑很简单,李嘉诚来了,能吸引其他开发商前来投资,当地民众的购房置业信心也会被激发。”李国政如是说。

9月25日,支点财经记者向成都市高新区管委会发出采访函。提出了多个问题:该项目已开发16年时间,为何如今才予以处罚;该项目是否有政府规划、环评政策调整等客观因素导致的滞后……

9月28日,成都市高新区管委会工作人员给支点财经记者回复邮件称,“成都高新区此举是贯彻‘房住不炒’定位、坚决打击捂盘惜售行为的一次整体行动。换句话说,不是‘打击’李嘉诚,是打击所有‘捂盘惜售’。”

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武汉也有类似现象:数量不算多,但同样糟心

其他城市是否也有“慢开发”项目?

答案是肯定的。

同为新一线城市,武汉、成都经济体量相近,时常被拿来比较。巧的是,在“慢开发”问题上,这两个城市也有同样的苦恼。

9月25日,支点财经记者来到位于武汉市武昌区和平大道的“福星惠誉月亮湾壹号”售楼部。彼时,各个置业顾问正为次日1号楼、6号楼的开盘做准备。

该楼盘,亦有“慢开发”之嫌。

10年前的2010年2月5日,湖北本土上市公司福星股份(000926)旗下地产公司福星惠誉,便以22.8亿元竞得武汉市洪山区三角路村地块。

后来,该地块大部分开发为“福星惠誉水岸国际”,仅其中的K14地块却一直没有动静。直到今年,才以“福星惠誉月亮湾壹号”为案名正式推出。

据悉,该项目规划住宅总建筑面积29.5万平方米,分为两个地块。本次开盘的,仅为其中一期——简单说,10年都没开发完。

福星惠誉月亮湾壹号一位置业顾问告知支点财经记者,该楼盘推进缓慢的主要原因,是“拆迁难度大”,“多年都拆不动”。

这类情况,在武汉并非个案。

近年来,武汉楼市持续向好,即便受新冠肺炎疫情影响,中心城区供求偏紧的情况也未改变。然而,少部分优质地块却依然躺着“晒太阳”。

武汉市自然资源和规划局8月6日公布的“中心城区住宅用地未动工项目清单”显示,2014年以来,武汉中心城区未动工的住宅用地共191.15公顷。不过,清单中未说明导致未动工的具体原因。

名单中,大部分都是2019-2020年项目,这些项目拿地不久,动工略晚倒情有可原,但数个2019年之前的项目则让人颇为闹心。

其中,武汉前进村经贸集团有限公司、武汉光谷地产有限公司早在2015年便已获得的相关地块,到今年8月6日都未正式动工。

9月26日,记者来到武汉市汉阳区前进村区域实地探访,当地有一大片空地被圈住,内中杂草丛生,与周边相对成熟的楼盘形成鲜明反差。

国内土地流转门户网站土流网显示,武汉前进村经贸集团有限公司承担的前进村城中村改造农民还建房项目(H2地块),约定开工时间为2016年11月01日,约定竣工时间为2019年10月31日。

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“慢开发”的处置之困

“慢开发”成因复杂、处置棘手,一直是业内共识。

在国内,住宅地产项目“慢开发”成因一般有哪些?如何有效解决这一问题,构建完善节约集约用地长效机制?

围绕上述问题,支点财经记者采访了来自中国房地产业协会、浙江大学传承学院地产运营研究所、中国指数研究院华中分院的专家及相关业内人士。

找原因:主观、客观因素皆而有之,真实情况需细致推敲

中国房地产业协会首席研究员李战军向支点财经记者表示,构成“慢开发”的原因无外乎主观、客观因素两种。

从企业主观层面来看,有开发商实力不足、经营不善、股东纠纷、战略调整以及以捂地捂盘套取长线收益等原因。

“在诸多原因之中,主观捂地捂盘其实并不普遍,属于极少数开发商在特殊时期才会采取的手段。”李战军说。

原因在于,开发商“不是想慢就能慢”。

支点财经记者采访发现,与碧桂园、万科等主流房企的“高周转”模式相比,长期捂地捂盘不一定更赚钱,且更考验企业的“手腕”。

首先,长期捂盘捂地,企业必须资金充裕。

部分港资背景的地产公司,融资渠道广、融资成本低,捂得起。但若是规模不大的开发商,想用银行贷款来捂个十年八年,大概率拖不起。

一位地产界人士告知记者,多数房企都是高周转模式,早开发、早回款,立刻换下一个项目,“短期捂地捂盘的确有可能,长期不大合理”。

“更多情况是企业拿地面积较大,需要进行分期开发。这一过程中,企业基于自身发展考量,部分地块可能开发得特别慢。”李战军说。

其次,长期捂盘捂地,企业需准确判断后市情况。

“在过去房价飞涨、捂地捂盘确定性较高的年代,确实有些开发商铤而走险,捂个三五年,等土地增值后再从中获益。”中国指数研究院华中分院市场研究总监李国政对支点财经记者说。

不过,未来存在不确定性,若是“越捂价越低”,就会变成行业笑话。

再次,企业还需与政府博弈、与政策博弈,并承担相应风险。

“和记黄埔不少项目都出现过开发迟缓的现象,多年来很少有地方政府采取行动,可能是考虑到项目对城市品牌的作用。”李国政说。

浙江大学传承学院地产运营研究所所长蔡为民的表达则更为直白:“若非地方默许,企业怎么可能长期捂地捂盘?怎么可能全身而退?”

然而,一旦博弈失败,企业就要承担违法违规成本,以及承担信誉下降、口碑降低的风险。

综合以上种种因素,如今再去捂盘捂地,收益、难度已不成正比。

一方面,楼市调控趋严,限购、限价、限售等措施,使大部分城市很难重现房价倍增的景象;另一方面,监管处罚趋严,企业肆意妄为的成本更大。

当然,只要存在获利机会,捂地捂盘现象会在小范围内长期存在,依然需要加大监管力度。

“慢开发”,有企业的主观因素,自然也有客观因素。

本文采访对象普遍表示,大部分“慢开发”项目,都是因城市规划调整、环保力度加大、征地拆迁不到位等客观原因导致。

实际上,由国土资源部主管的《中国国土资源报》2018年8月发布的一篇文章提及,从当时国家专项督察、例行督察掌握的情况看,政府部门原因造成的闲置土地(含住宅用地)约占75%,部分地级市达90%以上。

以武汉为例,2012年11月28日获批的《武汉市中心城区湖泊“三线一路”保护规划》规定,中心城区39个湖泊蓝线、绿线之内不得任意开发,灰线内的建设要与滨水环境相协调,并限制环湖无序开发。

李国政表示,武汉市区内湖泊众多,该政策落地后,可能有些已拿到地块的项目因触动生态红线,需要作出调整,被动推迟进度。

拆迁难,也是企业反馈的重要原因。

“在上海还有这种情况——拆迁户提出了极其不合理的补偿要求,开发商倒是愿意给,但地方政府不允许。因为如果给了,其他人就会效仿,周边其他项目的拆迁就会非常困难。”蔡为民对支点财经记者说。

需要注意的是,几乎任何一个开发商都不会主动承认自己捂地捂盘,只会大谈特谈客观因素。背后的真实情况,还需细致推敲。

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处置难点:认定难、界定难、执行难

“慢开发”成因复杂且处置棘手,除房管部门加大力度打击前端的捂盘惜售之外,更关键的是解决后端闲置用地的问题。

原国土资源部(现自然资源部)推出的《闲置土地处置办法》(以下简称《办法》)种,对闲置土地(含住宅用地)的认定、处理给出了具体规定。

闲置土地的认定方法,分为两种。

一是国有建设用地使用权人超过合同或划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年,但还未动工开发的土地。

二是已动工开发,但开发用地面积占用地总面积不足1/3,或已投资额占总投资额不足25%、中止开发建设满一年的国有建设用地,也可定为闲置土地。

闲置的原因不同,处理方式也会不同。

若是属于不可抗力或政府、政府有关部门的行为导致的闲置土地,处理方式则相对温和。

具体包括延长动工开发期限、调整土地用途或规划条件、政府临时使用、政府有偿收回及土地置换,每个处理方式,都有相应的时间期限。

此外,市、县国土资源部门还可以根据实际情况,规定其他处置方式,弹性颇大。

如果闲置原因出在企业,那处理方式则极为严厉。

若项目未动工开发满1年,则按土地出让或划拨价款的20%征缴土地闲置费,且土地闲置费不得列入生产成本。

也就是说,开发商如果以10亿元拿下了一块住宅用地,因自身原因1年后未开工,就得缴纳2亿元的土地闲置费。

若项目未动工开发满2年的,则由市、县国土资源部门按照相关法律规定,报经有批准权的人民政府批准后,无偿收回国有建设用地使用权。

真到如此田地,开发商土地将被收回,1分钱都拿不到。

结合《办法》及相关政策文本,全国各地这些年都推出了对应的地方性法律法规,并在监管手段上逐步优化升级。

譬如,对违法违规现象进行严格处罚并纳入不良信用记录;在出让土地时,提前与开发商约定动工开发、竣工期限和违约责任等等。

公开报道显示,2014年初,武汉曾处置19宗闲置地块,有4宗被无偿收回。其中,无偿收回的精武路地块,土地出让合同为1993年5月26日签约。

客观上看,饱受“慢开发”之痛的地方政府有了实质举措,但这类问题沉疴已久,解决起来并不容易。

其一,闲置土地认定难。

譬如,有的项目符合《办法》中“开发建设面积占应动工开发建设总面积达到1/3”规定,但剩余2/3土地长期闲置;或大部分已开发或已竣工,但长期搁置不生产经营的情况——这些是否也应该认定为闲置土地,也很难判定。

再以投资额度为例,针对“应投资额”和“已投资额”,如果没有专业的投资审计报告和会计报表查验,投资额比重也难以确定。

此外,已投资额占总投资额超过25%的项目,也有可能存在土地闲置情况,也存在资金等问题长期不能完工的可能。

其二,构成原因界定难。

多数“慢开发”项目主客观因素交织,尤其在拆迁任务巨大的城中村改造项目之中,存在不少隐蔽的捂地模式。

“有些开发商为了捂地,会打起拆迁户主意,暗地里鼓励他们不要搬走。因此,钉子户是‘自然钉子户’,还是与开发商串通的‘人为钉子户’,甚至于开发商是否得到监管部门的默许,都需要仔细界定。”蔡为民说。

前文提及的《中国国土资源报》文章也表示,有很多闲置土地确实是因政府原因造成,“但也不乏一些基层政府为使企业免于处罚,对部分企业自身原因导致的闲置土地也出具政府原因证明,使其规避处置的‘揽责’现象”。

该文章表示,认定为不同原因的闲置土地处置方式差异大,可能存在权力寻租空间。

其三,处置办法执行难。

若严格按照《办法》规定,无论是征缴20%土地闲置费,还是无偿收回土地,都可能使企业面临破产风险。

尤其无偿收回作为非常严厉的处罚手段,在现实中,可能产生影响投资环境、打击土地市场、增加处置难度等后续影响。

因此,无论是公开资料梳理,还是支点财经记者采访对象过程中,都鲜少听闻真正被无偿收回的项目。

“拿地大户一般都是地方政府重点招商引资的对象,即便真有闲置地块,执法也往往力度偏软。”蔡为民说。

总而言之,如何提升监管效率与科学性、发挥处置手段的威慑机制,并在经济社会稳定与强制手段之间取得平衡,需要更为全面周详的设计。

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