为什么房地产企业疯狂融资卖房 每一次大变局都有先兆

每一次，房地产出现大变局都是有先兆的。 这一次，再次有迹象，房地产出现了大变局。 傻呵呵的以为房价永远会上涨，以为房地产未来还是最黄金的资产，一定会被埋。 房地产出现大变局的先兆 每一次大变局都有先兆，先兆发生时，市场价格不会有大变化。大部分人不会跳船逃生，等着温水煮青蛙。 先看上一次房地产投资黄金时代的先兆。 1998年，拉开了房地产的黄金大幕。 当年7月1日开始，党政机关停止实行40多年的实物分配福利房的做法，推行住房分配货币化。 此前，召开了上百次座谈会，历时3年多准备，多个城市试点。 为了赶上末班车，从1998年下半年，各地进入“福利分房”的高峰期。 从这一年开始，只要买房，就能享受财富增长。 货币快马加鞭，送上房地产发展的子弹。央行安排1000亿元住房贷款指导性计划，只知道存款和买国库券的国人，逐渐习惯了房贷。

　　现在，房地产进入巨大改变期，从黄金时代步入白银时代，先兆早已显现。 2016年年底，中央经济工作会议首次提出，“房子是用来住的，不是用来炒的”，房住不炒，从此耳熟能详。 2019年12月10日举行的中央经济工作会议，再次确认房子是用来住的、不是用来炒的。背景是，2016年左右，房地产市场又热得发烫。 终于，配套的金融政策出手了。 8月20日，住建部、央行在北京召开重点房企业座谈会，会上明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。 8月28日，限制开发商融资的“三条红线”正式出街，将于2021年1月1日起全行业全面推行。 这三条红线是：  

1、房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%； 2、房企的净负债率不得大于100%； 3、房企的“现金短债比”小于1。

   

　　拿地销售比是否过高、经营性现金流，将作为监管机构考察的重要指标。 根据踩线情况，将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档：  

三项指标全部“踩线”，有息负债不得增加； 两项“踩线”，有息负债规模年增速不得超过5%； 一项“踩线”，有息负债规模年增速可放宽至10%； 全部指标符合监管层要求，有息负债规模年增速可放宽至15%。

    这12家房企作为试点，将接受严格监管。 监管部门下发了《试点房地产企业主要经营、财务指标统计监测表》，要求试点房企每月15日前提交。 监测表共涉及8项财务指标，分别为剔除预收款后的资产负债率、未剔除预收款的资产负债率、净负债率、现金短债比、权益口径购地金额、权益口径销售金额、近三年经营活动产生的现金流量净额是否连续为负、有息负债，其中涵盖了融资“三条红线”指标。 饶你是孙悟空，也逃不出如来佛的掌心。 总而言之一句话，稳杠杆，降负债。 没有高杠杆，就没有高房价。 中国房地产的白银时代拉开帷幕，黄金时代渐行渐远。

　　房地产改革 最重要的象征性城市是深圳 象征性城市是深圳。 一个轮回之后，深圳从新加坡回到了新加坡。 在房地产发展初期，深圳学的是新加坡。 1986年，深圳成立市住房制度改革领导小组及办公室，借鉴中国香港、新加坡经验，提出以住房保障为主导，将住房商品化和住房保障结合的住房制度改革方案，1988年6月，正式发布实施《深圳经济特区住房制度改革方案》。 当时，深圳建了1715万多平方米微利安居房、经济适用房。

　　深圳的安居工程做得如此之好，以至于在1992年，深圳市住宅局荣获了联合国人居中心授予的“人居荣誉奖”，1997年，深圳再次被评为全国房改工作先进城市。 从1988年到2004年，深圳房价多年稳定，毫无炒作空间，跟现在的长沙一样。 从1990年到2003年，原特区内中心区房价大体稳定在每平方米4000-5000元之间，原特区外的房价每平方米不到2000元，年增长速度通常在5%上下。直到2004年，深圳房价突破每平方米6000元。 2003年，深圳房价正式起飞。 原因还是政策。 2003年，深圳市出台《深圳市机关事业单位住房分配货币化改革实施方案》；2011年，深圳市人大出台《深圳市保障性住房条例》，深圳彻底抛弃新加坡模式，向香港模式狂奔。 结果呢？我们来看看最新的深圳房价数据。 根据禧泰数据，上个月，深圳二手房均价是每平米75,249 元，同比上涨了16.87%，平均总价是 863万元。 近一月（截止到9月17日），深圳二手房均价是每平方米75,410 元，环比上涨了0.21%。就这个价格，还是压了又压的结果。

　　地球人已经控制不住深圳房价上涨的步伐。 痛定思痛，加上产业压力、政策压力巨大，深圳决心回归新加坡模式。 2020年8月28日，深圳住建局局长张学凡表示，牢牢坚守“房住不炒”的定位，“新加坡就是我们学习的榜样”。 深圳已经这么做了。 4年前，深圳成立了一个平台人才安居集团，统筹负责深圳市人才安居住房的投资建设和运营管理，买地总耗资超过百亿元。 2020年上半年，深圳一共挂牌出让了21宗土地，其中有14宗居住用地，6宗商业（办公）用地，1宗工业+商业用地。 在14宗成交的宅地里，只有2宗宅地用来建设普通商品房，其余12宗，全是人才安居房的储备用地，人才安居集团笑纳10宗地。 每一宗地都是巨额资金，付出真金白银，这说明，深圳实在太想弃邪归正了。 让我们想象一下未来深圳房价。 再过十年，深圳商品房价格还是会高上天，但年轻人才呢，大部分会住进政府提供的经济房。深圳这次学习新加坡模式，会学到底。 海平面下暗潮汹涌，表面上风平浪静。

　　房价没有大的变化，最新的数据还在涨、涨、涨。 根据国家统计局的数据，今年8月份，70城新房价格环比上涨的有59个，二手房价格环比上涨的有47个，相比2019年同期，基本都在涨。 大家贷款买房也很积极。 今年8月份，住户部门中长期贷款增加5571亿元，比去年8月份，上涨了22.71%，创下13年以来（自2007年起）同期新高。6月份创下年内新高6349亿元。 上一次8月份高达5000亿水平的中长期贷款增加，还是在2016年。 可见，大部分投资者是后知后觉的。一切的迹象都在显示，现在买房真的不必着急，逡巡到年底，好好看一看。 未雨绸缪，才能旱涝保收，人生不必每笔钱都赚，只要预见大趋势的变化即可。 家庭资产的房产配置，最多不要超过60%。

　　三条红线之下 房地产企业拼命卖房 融资 8月20日，有12家房企参加了重要的“红线”座谈会，分别是碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城。 对参会的12家大型房企进行一个划分。 位于“三道红线”中红档的有3家房企：融创中国、绿地控股、中梁控股； 剔除预收款后的资产负债率分别是84.2%、82.8%、80.8%；净负债率分别是214.1%、163.4%、120.9%；货币资金与短期债务之比分别是0.57、0.67、0.70。 位于橙档的是阳光城，剔除预收款后的资产负债率分别是77.6%，净负债率154.4%，货币资金与短期债务之比1.15。 位于黄档的是碧桂园、万科、新城控股；剔除预收款后的资产负债率分别是82.7%、76.5%、76.5%；净负债率分别是55.3%、36.7%、14.2%；货币资金与短期债务之比分别是2.14、1.68、2.42。 位于绿档的4家保利发展、中海地产、华润置地、华侨城，都是央企； 剔除预收款后的资产负债率分别是67.4%、55.0%、56.4%、79.3%；净负债率分别是57.1%、30.5%、32.5%、86.6%；货币资金与短期债务之比分别是2.09、4.00、2.89、1.01。 天风证券发布研报，三条红线巨压之下，绝大部分房企都会承受重压。 根据2019年财报，按照“三条红线”标准对销售额前50家房企进行划分。同时踩到“三道红线”的房企有14家，踩到两道红线的10家，踩到一道的14家，全部不踩线的只有12家。 nEws907.WUHANEWS。CN

　　图片来源于网络，侵删 《圣经》“马太福音”第十三章、第二十五章说：凡有的，还要加给他，叫他有余；凡没有的，连他所有的，也要夺去。 这就是投资的要义，多的得到更多，韭菜，一无所有。 为了应对新常态，房地产开发商厉兵秣马， 1、打折大甩卖 9月之后，TOP3开发商挂出“7折甩卖”大字招牌。 9月6日晚间，恒大集团董事局主席许家印在营销大会上宣布，从9月7日起到10月8日，恒大全国楼盘全线七折，并在会上正式下达了九月份、十月份的营销目标：每个月销售目标1000亿元，“金九银十”要卖2000亿元，出台一系列促销“组合拳”。 大型开发商进行秋收战役。不惜代价售房，为未来腾挪出空间。 最近见到一家大型开发商的区域总，他们公司的情况算是比较乐观，但总部下了死命令，必须完成2000亿元的销售。 今年房地产去化率低，好不容易5月之后过上了好日子，这不，又套上了紧箍咒。 据房价大数据平台统计报告显示，今年一二季度，开发商一二线城市的在售楼盘平均去化率已经由去年的65%降低到了44%，三四线城市，去年下降67%，今年直接跌到不足30%。 三四线城市，日子非常、非常难过。

　　2、集体停止拿地 除了武汉、长沙、广州、重庆、西安等个别城市外，开发商几乎是集体停止大规模拿地。 全国土地成交陷入低谷，8月成交量，居然比受疫情影响的第一季度月平均值，只是略高一点点。 根据观点地产研究院数据，8月，一二三线城市供应土地建筑面积为818.9万平方米、5012.6万平方米、5754.6万平方米，分别环比减少22.1%、12.1%、6.5%。 100个重点城市成交土地数量916宗，环比减少430宗；成交土地规划建筑面积8958万平方米，环比减少30.1%。 反观今年第一季度，平均月成交土地数量857宗，月成交土地建面为8025.7万平方米。 3、拼命发债 不仅如此，开发商还在拼命发债，管他海内海外，在低息低杠杆时期，地主家先备点余粮再说。 借钱是能借就借。 一季度开发商融资整体萎缩86%。从4月以来反弹，8月迎来井喷——境内债券单月发债超过659亿，同比2019年同期上涨了5.1%。 仔细分析，融资的特点是，境内融资多、利息低的都是国企、央企。国企的融资利率可以低到4%-5%，没有背景和实力的民企的融资利率高达12%。 海外融资通道已经切断，对于很多严重依赖于境外发债的房企来说，如同当头一棒。 2020年还是开发商的偿债大年。根据平安证券测算，2020年，房企的境内发债、海外发债、房地产信托的到期规模合计达到了1.5万亿。 表面看来，房地产开发商融资挺多，实际上境内外的管道受到严格控制，借的没有还的多。 2020年8月，地产发债主体（非城投）共发行债券514.26亿元，当月偿还量为635.92亿元，债券净融资额为-121.66亿元，单月净融资额转负。 从发行结构来看，国企和非国企8月份净融资均为负，其中国企单月净融资-50.15 亿元，非国企则为-71.51亿元。 直接说了吧，现金流不足的民营房企会直接挂掉。 开发商还在做什么？ 协调厂家抓紧落实供货计划，签订能够给予账期付款的集采协议，通过供应链改革，为2021年减压，让产业链共同承担压力。 跟其他房企合作开发，抱团取暖。 再这么挤压下去，房地产的结局呼之欲出： 房地产业跟钢铁、水泥行业一样，大鱼吃小鱼、小鱼吃虾米，只留下十家以内的头部企业。 第二、三季度至今，不少城市出现了土地转让的小高峰，相当比例的土地，被“腰部房企”收入囊中。 这是不得已而为之。行业洗牌将至，“腰部玩家”处境尴尬，三条红线悬在头上，既不能像头部房企一样打折回血，也无法孵化多元化业务，他们要么自我阉割消失不见，要么猛冲猛打挤进“头部阵列”。 至于个人投资者，买房自住的趁着房地产被压上车，在人口聚集、经济上升的城市上车。别等着崩盘，根本不现实的。 开发商疯了，购房者也疯，去两个楼盘走了走，拿着现金抢购的人依然不少。 转型时代，看似一片混乱，其实非常清晰。 在我看来，无外乎三条，把银行从房地产战车放下来、挤出房地产头部企业、把房地产金融做成民间愿意交易的金融产品。 不要纠结房价崩不崩，不可能的，这样的问题太小儿科了