绿城中国全面加速回款，频繁提速失守可能品质底线

在房地产行业里，绿城中国（03900.hk，下称：绿城）曾是一个特别的存在，其创始人宋卫平是一个对产品有着近乎“理想主义”的老板，在他的高要求下，绿城收获了一批簇拥者。但在多轮房地产市场调控周期下，绿城的高品质并没能助其跑赢大市，公司曾一度陷入资金危机之中。直到2015年卖给中交集团，其资金问题才得以缓解。

加入中交集团之后，绿城一改以往慢周转风格频繁提速。7月2日，有媒体报道称，在绿城的一份备忘录中，要求员工加快销售，坚决执行“早销，多销、快销”的策略。同时，加大应收款项回款力度，“倾尽一切努力”获得受限价政策影响项目的预售许可证；对于不受限价政策影响的项目，要争取把原计划2019年供货的房源提前至2018年开盘销售，严格控制付款。

在地产业务提速的同时，绿城代建业务也在加速扩张。而频繁的提速进程下，各地多起维权案例不断发生。曾把品质视为生命的绿城，会否失守品质底线？而在中交集团掌舵之下，老绿城的痕迹正在淡去，新绿城又会走向何方？

中交集团入主绿城

1995年，时年38岁的宋卫平在浙江杭州创立了绿城。这个有着传奇色彩的地产风云人物曾带领绿城登上高峰，却也因他对品质近乎偏执的追求而错失市场时机，陷入危机。

2011年开始，受到房地产调控影响，绿城一度迈入破产边缘，虽然宋卫平立刻对企业做出调整，发力代建业务，但市场并未给他留下足够的时间，绿城进入至暗时刻。

蓝鲸房产根据公开资料梳理，2011年9月，绿城开始被破产的流言所困。2012年，九龙仓拿出51亿救援绿城，成为其第二大股东。2013年新疆项目遭遇合作方的恶意构陷，绿城再起纠葛。2014年新一轮房地产政策调控到来，绿城又一次面临考验。由此开始，一场关乎绿城生存之争的股权大战正式上演，争夺双方便是融创中国（01918.hk）和中交集团。

但某种程度上，根植于绿城骨子里的理想主义基因，也为这场股权暗战的走向埋下伏笔。在挑选“联姻”对象之时，绿城曾与融创中国经历过一次漫长和曲折的博弈，宋卫平称，由于开发理念上存在着较大差异，最终这场谈判也走向破裂。在终止了和融创的股权交易后，央企中交集团入股绿城中国，用60.15亿港元收购宋卫平、寿柏年以及夏一波合共24.288%的股权。三位创始人作为一致行动人，以18.538%的股份退居第三大股东。

彼时，宋卫平制定了一个美好的蓝图，“希望借助一定规模的央企进来，只是在董事会层面上负责中远期规划战略，但操作权仍是以绿城老团队为主”，基于这一美好想象，绿城把掌舵权交给了中交集团。

在2015年5月中交正式入主绿城后，企业却并未朝着宋卫平所预期的方向发展。过去三年来，伴随着绿城人事架构大换血，中交集团的份量越来越重。目前绿城的7名董事会成员名单中，有4位均有着中交集团背景。与此同时，上市公司绿城中国和子公司绿城房产的管控职能被合并，这使得上市公司加强了集权。

随后，昔日掌门人宋卫平带领着几位绿城老人转入蓝城业务之中。蓝城是2010年宋卫平委托曹舟南（如今为绿城总裁）筹备建设的代建公司，2014年9月，宋卫平将绿城没有上市的部分绿城建设更名为蓝城，绿城和宋卫平分别拥有蓝城35.4%和34.6%的股份，其余股东分享剩余30%的股份。

虽早些年因为蓝城与绿城代建业务有重叠而受到众多质疑，却未曾想，在2015年绿城卖给中交集团之后，蓝城却成了宋卫平的退路。而绿城多年的守门人寿伯年则以“清仓股票+离职”的方式，退出绿城历史。

加速快周转 但进展缓慢

在2015年10月，绿城与投资者的沟通会议上，中交建集团执行董事、财务总监傅俊元曾表示，绿城固有的问题是库存压力大、开发成本高、持有物业多、管理能力弱。这是绿城坚持高端品质的特性，但也是其发展的障碍。

因此，中交集团一直想为其加速。绿城总裁曹舟南曾公开表示，早在3年前，绿城中国的执行董事李青岸来到绿城开始，绿城就开始调整财务管控，为企业提速做准备， “以财务利润为核心，加速周转，实现有质量的增长”。

7月2日，据媒体报道称，在绿城的一份备忘录中，绿城要求员工加快销售，坚决执行“早销，多销、快销”的策略。加大应收款项催收力度，“倾尽一切努力”获得受限价政策影响项目的预售许可证；对于不受限价政策影响的项目，要争取把原计划2019年供货的房源提前至2018年开盘销售，严格控制付款。

但要为绿城提速并不容易。亿翰智库统计数据显示，2017年，绿城中国的存货周转率为0.31,而2017年榜单TOP100企业中，平均存货周转率为0.35, 其中，TOP1-20企业2017年平均存货周转率为0.61，相较之下，绿城中国的存货周转率依然有较大差距。再从总资产周转率来看，绿城中国的总资产周转率0.208，而2017年榜单TOP100企业平均总资产周转率为0.25，其中TOP20企业中2017年平均总资产周转率为0.41。绿城与同类房企周转差距同样不小。对于绿城中国的提高周转方面的具体计划，蓝鲸房产联系绿城相关工作人员，截至发稿前暂未收到回应。

从房地产行业大环境来看，进入2018年以来，房企们纷纷加大马达，2018年4月碧桂园连发三文，要求提高三四五线城市周转，最快三个月开工；阳光城坚持“高周转、低成本”策略；泰禾同样走高周转，追求六个月的开盘速度。群雄逐鹿下，绿城中国的快周转焦虑显然不轻。

为了在规模发展上更上一个台阶，一向在土地市场上低调谨慎的绿城开始了大批量扫货。据克而瑞统计数据显示，2018年上半年，绿城中国新增土地货值603.7亿元，是其去年1147.8亿元货值近一半。仅4月份，绿城中国便在德清、舟山、常熟这些三四线城市拿下多宗地块。

但对于三四线市场，绿城中国是存有阴影的。早在3-5年前，绿城中国便重仓布局三四线，却由于追求品质和周转较慢的血统，三四线城市增长速度缓慢，导致其毛利率仅为19.5%，远低于行业平均水平。对于这一点，绿城总裁曹舟南坦言道，主要是受三四线存货的拖累，“我们在三、四线城市的毛利都是在百分之十几的水平”。

据一位不愿具名的专家分析表示，对于此类走中高端慢周转的企业而言，想要快速跟上三四线市场的竞争步伐并非易事，需要在人才梯队、管理机制上都作出较大调整。

提速代建业务 失守品质底线？

在传统房地产业务提速缓慢进程中，绿城代建业务产生的高额净利润，则成为中交集团较为看好的板块。2016年开始，中交集团便开始对绿城代建业务进行大举整合，在2016年6月，绿城中国宣布，以9.49亿元收购宋卫平以及其他股东手中的蓝城代建资产全部股份，同时将蓝城其他业务出售予宋卫平。由此，宋卫平手中的蓝城仅剩下养老、农业、健康部分。同时，又对旗下代建业务资产绿城鼎益、绿城时代等公司进行了多笔股权收购，最终成立了绿城管理服务集团，用以发展绿城代建业务。

公告显示，今年1-5月，包括代建业务在内，绿城前5月累计取得合同销售金额约587亿元，代建项目所取得的销售金额为236亿元，占总销售金额的40.2%。其代建业务的价值由此可见一斑。

但在代建业务大肆提速中，绿城曾经坚守的品质防线却全线崩塌。今年5月份，绿城位于六安的项目遇到业主横幅抗议，而在前不久，绿城又因为杭州绿城富春玫瑰园、青岛绿城郁金香岸、即墨中航绿城·理想城三个样本项目登上了中国房地产报“315”期间发布的《2017年中国百强房企项目工程质量黑榜》，外立面开裂、房屋渗水、墙体空鼓是上此黑榜的主要问题。

业内人士指出，代建的房屋通常冠之以代建企业的名字，如果房屋出现质量问题，业主们首先投诉的往往是代建商。那么，代建业务存在的问题会否对绿城品牌口碑带来负面影响？答案无疑是是肯定的。

昔日的绿城中国曾在中国房地产历史上留下了浓墨重彩的一笔，其打造的多个住宅项目至今仍是业内学习的对象。如今，在大股东中交地产的带领下，老绿城的印记正在逐渐褪去，新绿城又将走向何方？