佳兆业拆分物业上市背后:拯救高负债母公司,曾被孙宏斌批债务混乱

继碧桂园服务6月19日在港交所独立挂牌上市后,又有一家房企要拆分物业股份赴香港上市。

6月22日,佳兆业集团发布公告称,已向联交所递交表格,申请佳兆业物业股份于联交所主板上市及获准买卖。上市形式为将物业股份单独拆分,独立上市,股份发售的详情则暂未敲定。佳兆业现在拥有佳兆业物业98.6%的权益,而按照计划在拆分上市完成后,公司将拥有佳兆业物业不少于百分之50的权益。佳兆业物业仍为公司的附属公司。

佳兆业拆分物业上市背后:拯救高负债母公司,曾被孙宏斌批债务混乱

物管公司正在迎来一股分拆上市的大潮。2018年以来,已经先后有雅乐居,绿城,碧桂园,佳兆业选择在拆分物管板块在港股上市。除此之外,房地产行业的龙头企业万科,富力等也已在筹划中。

品牌房企为何纷纷选择拆分物业板块登陆资本市场?

主营业务遇天花板,融资困难

一线城市楼市已经全面进入存量房时代,各地也在纷纷出台新政进行市场调控,抑制炒房现象。不少房企看到开发销售主业遇到天花板后,开始积极寻求转型。另一方面,在政府号召“去杠杆” 的大背景下,房企再融资政策收紧,许多企业存在着现金流不足,资金紧张的困难,而物业单独上市则为房企开辟了新的融资渠道。

以佳兆业为例,2017年年报显示公司拥有约2400万平方米的旧改项目土地储备,其中深圳占比37.2%。但随着深圳进入存量房市场,旧改项目业主要价高,利润低,红利期已经终结,市值在不断下滑。而佳兆业集团的资产负债率已经达到85.94%,高于行业平均值和中位值,5月份公司还被曝出拖欠4亿元股权转让款并引起深圳交易所关注。在这种情况下,佳兆业集团本身的融资能力已经很差。

有意思的是,佳兆业也曾让融创董事局主席孙宏斌“栽了跟头”。2015年2月,融创中国与佳兆业发出联合公告,确认融创中国购入佳兆业创办人郭氏兄弟49.25%的股权。同年5月宣布终止收购。2015年6月16日,融创中国终止收购佳兆业在上海的4个项目,摆脱与佳兆业的最后关联。

孙宏斌则在事后公开表达了对佳兆业的不满:“刚刚接触时,佳兆业披露的每股净资产约4.5港元,我收购价格是每股1.8港元,总共约3亿美元,但走进一看,佳兆业每股价值几乎为零。在我看来,佳兆业债务混乱,根本理不清。”

佳兆业拆分物业上市背后:拯救高负债母公司,曾被孙宏斌批债务混乱

彩生活上市后股价超母公司

在今年A股,H股都走低,地产股也经历多次波动的情况下,港股中的物业公司却稳步上行给出了令人惊艳的成绩。不仅彩生活以63.08%的累积涨幅领跑物业股,雅生活服务,中海物业,绿城服务等涨幅也都超过20%。而彩生活作为花样年地产旗下的物业公司,在2014年登陆港股上市后,股价一路上扬,股价甚至超过母公司。

与地产行业相比较,物管行业受行业周期,政策变化影响较小。大多数物业公司都是走低资产运营的路线,不存在大规模开支和折旧。在现金流方面,根据中国指数研究院的数据,2017年百强物业平均物业费收缴率为94%、续约率为98%,这表示物业公司拥有稳定的现金流。

社区O2O成为越来越多资本进入的新风口,社区价值凸显。而轻资产,充分现金流的物管公司陆续开展社区增值服务也自然被市场看好。

物管成为很多房企中质量最佳的板块,此时分拆上市不被主营业务“拖累”,也就是选准时机做减法。

佳兆业拆分物业上市背后:拯救高负债母公司,曾被孙宏斌批债务混乱

物业公司也存在规模竞赛

物业公司纷纷已经开始布局社区生态圈,并延伸至电商,医疗,养老等。以彩生活为例,彩生活智慧社区生态圈目前已涵盖E维修、E能源、E停车、E教育等近40个E化产品,覆盖多个高频交互场景。其打造的平台末彩之云,注册用户在2017年年底达到1034万,活跃用户也达到349.4万。

物业公司分拆上市一方面能促进融资,也能促进自身品牌的知名度。在前景良好且市场尚未饱和的情况下,正是物业公司抢占市场,扩大规模的时候,对资金也会有更大需求。能上市的企业才能跻身行业前列,在未来市场上拥有一席之地。

等待已久的碧桂园服务

碧桂园早就看准了物业板块的价值。一年多以前其就在A股排队申请独立IPO,后又因监管政策变动而撤回。撤回A股仅三个月后,碧桂园又在3月19日宣布向香港联交所递交了拆分上市申请。

这次碧桂园终于如愿以偿,从披露以介绍方式独立上市的消息到股份上市交易,只花了三个月时间就走完全程。6月19日碧桂园服务如期在港交所挂牌上市,首日市值达到256亿港元,成为物业第一股。此次的上市是通过公司以实物方式向股东分派其于碧桂园服务全部股份的形式进行,将不会根据建议分拆向公众提呈发售任何新碧桂园服务股份。

这正是因为碧桂园物业的账面上有充足的现金,所以没有融资的必要。截至2017年12月31日,碧桂园服务共为440个物业项目、100万户业主提供物业管理服务。而从招股书中的财务数据来看,2017年碧桂园服务的收入为31.2亿元,现金及现金等价物达26.34亿元。

碧桂园首席财务官及副总裁伍碧君在回应碧桂园服务分拆上市时也说,这样更能体现物业板块的价值,并且可以让管理层把它做得更好,为股东创造更多的惊喜。

2014年登陆港股的彩生活,如今是物业公司中的行业老大,早已提前一步进行物业生态转化,其线上平台用户数据和交易体量都是目前行业内其它物业公司无法相比的。虽然碧桂园物业板块上市时间较彩生活晚了4年,但作为2017年房企销售额的冠军,它的入场必将搅动现有的格局。

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