合景泰富更名,“去地产”扩张多元化业务遇阻

6月19日,合景泰富(01813.hk)公告称,拟将“合景泰富地产”更改为“合景泰富集团”。针对这一变动,合景泰富称,更名是为了提供全新企业标识,也将更好反映集团的业务扩张策略。

但根据其财报显示,包括城镇化、教育、旅游和长租公寓等多元化业务扩张版图来看,这些业务的收入贡献并不乐观。

对于年初刚刚提出千亿规模,且近两年不惜重金拿高价地的合景泰富而言,在多元化业务模式尚未成熟之时便提出更名,是否真的合理?

业务谋变 多元化扩张收效甚微

6月19日,合景泰富公告称,拟将“合景泰富地产”更改为“合景泰富集团”。此举最为明显的改变是,去掉了“地产”二字。

近年来,为了“去地产”标签,房企可谓不遗余力。今年初,万达商业更名为万达商管集团,并对外表示,1-2年内消化掉房地产业务,此举被外界解读为“告别房地产”;2月28日,朗诗绿色地产更名为朗诗绿色集团(00106.hk);3月1日,时代地产更名为时代中国(01233.hk);6月8日,龙湖地产发布公告称,龙湖地产更名为龙湖集团(00960.hk)。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析指出,“对于房企更名的做法,可以认为是企业主营业务或者相关业务有所转变,实际上是有一定的去地产化的倾向,如此可以更好地实现综合化或复合化地产业务的发展,比如说在商业地产、租赁业务、地产创新等方面发力。”

但从合景泰富围绕城镇化、教育、旅游和长租公寓等业务的多元化布局版图来看,其多元化业务的收入贡献并不乐观。年报显示,其收入主要来自物业开发、物业投资、酒店运营及物业管理,其中,物业开发业务占绝对的主力,在总收入中的占比逾九成,其他版块的收入贡献则微乎其微。而其2017年,物业开发、物业投资、酒店营运及物业管理的收入分别约104.3亿元、2.3亿元、4.2亿元及4.6亿元。

在上述业务板块中,长租公寓是合景泰富多元化布局中较为重要的版块之一。据年报表述称,2018年是合景泰富长租公寓业务的发展元年,预计将推出三个系列的长租公寓。同时,以广州、深圳、上海、南京、成都等一二线为长租公寓试点城市,预计2020年的投资性物业可出租建筑面积超过270万平方米,达到全国3万间房,覆盖20个主要城市。

然而,理想很美好,现实却很骨感。在长租公寓盈利难题尚未破解之时,合景泰富的长租公寓之路也许并不好走。第一太平戴维斯中国区高级董事温书阅向蓝鲸房产分析表示,就目前看来,长租公寓运营商普遍处于不盈利状态。

销售额连续5年“原地踏步”

多元化布局尚未发展成熟就跟风更名“去地产”,对于近年来频繁拿高价地、地王项目的合景泰富而言,有何助益?

合景泰富原为1995年起步于广州的房企,2007年成功登陆港股后,便火速开启了全国化布局。但由于发展过程中,过于追求“稳健和高利润”,导致发展策略稍显保守,业绩多年来持续“原地踏步”状态。

数据显示,2017年,合景泰富实现流量预售金额为人民币381亿元,同比增幅为33.2%;权益预售金额为287亿,同比增幅为28.7%。毛利率及净利润率分别为34.8%及31.2%,毛利率与2016年持平,净利润率则下降了7.8个百分点。

合景泰富更名,“去地产”扩张多元化业务遇阻

对比5年的发展历程,合景泰富的业绩增长并不乐观,其权益销售额持续徘徊在200亿左右,行业排名也迟迟未突破5年前的40名。

对于这一现象,合景泰富主席孔健岷曾高调宣布,“2018年,合景泰富要实现高质量发展,从规模化、管理水平、业务创新等方面都要实现质变。”他说,“公司规模要争取尽快达到一千亿”的发展目标。

尽管合景泰富想要快速发展的决心迫切十足,但在房企分化加剧的今天,想要成功逆袭又谈何容易。为了快速做大做强,2016年开始,合景泰富一改此前土地市场保守策略,大举激进拿地,在近两年时间,先后拿下多块高价地、地王项目。

蓝鲸房产梳理发现,2017年,合景泰富购入土地数量远超2016年的12宗,一年所拿地块达到了35宗,拿地金额粗略估计约359亿元,接近当年预售金额。而在开疆拓土过程中,合景泰富入手的多宗高价地也成为其发展的隐形炸弹。

根据蓝鲸房产不完全统计,2017年2月,合景泰富联合龙光地产拿下的香港鸭脷洲利南道地块,总价为168.55亿港元,高出市场估值上限近48%,彼时刷新了香港近20年来单幅土地的成交总价最高纪录。4月在合肥以7.56亿元新拿的地块,虽然不及此前布局合肥的两宗地块高达230%的溢价率,但仍然高达118%。而后在鄂州获取的两宗地块,溢价率则在249%~279%之间。

由于频繁获取高价地,标普全球评级2017年曾宣布,将合景泰富“BB-”的企业长期信用评级列入负面信用观察名单,同时将该公司未到期的优先无抵押债券“B+”的长期债务评级列入负面信用观察名单。标普给出的原因是合景泰富地产购地激进及财务状况可能变弱。

现如今,在楼市调控全面加码的严峻形势下,高价地无疑承受着较大压力和风险。严跃进认为,按照正常的房地产开发周期,2016年和2017年上半年获取的高价地项目,将在今年和明年入市。考虑到调控政策不会放松,房企此前获取的一些高价地项目,存在“踏空”的可能。

慢周转开发模式成硬伤

合景泰富更名,“去地产”扩张多元化业务遇阻

值得注意的是,除了激进拿地之外,合景泰富的周转模式也成为其业绩增长的“拖油瓶”。

虽然2013年开始,合景泰富就提出要从慢周转高溢价的发展模式向高周转快扩张转型,但其在2014年、2015年合景泰富均未完成预定销售目标。2016年,其将销售目标下调至220亿元后才完成了101%,2017年也是达成销售目标280亿元的103%。

年报显示,当前合景泰富的土地储备约为1800万平米,分布在34个城市,合计116个项目。一线城市可售货值为27%、二线城市占比为65%。

在目前一二线城市楼市调控政策持续收紧局面下,短时间内如何突围也是个不小的难题。对此,孔健岷在今年业绩会上指出,一线城市的调控会影响去化率,可能会用其他区的销售去平衡一线城市。比如上海开盘可能去化1/4,缺少的目标数用其他区去平衡。

城市布局受限的同时,低周转率仍是其无法跨越的难题。据亿翰智库统计的TOP100数据显示,从存货周转率来看,2017年,合景泰富的存货周转率为0.182,排名91位。若从总资产周转率来看,2017年,合景泰富总资产周转率为0.094,排名97位。可以看出,合景泰富的存货周转水平处于排名百名房企队尾,远低于行业平均水平。

以合景泰富在北京通州的项目为例,此前,合景泰富分别在2014年2月下旬、4月初连续取得了通州运河核心区IX-05、IX-04地块,但直到2017年上半年,合景泰富才向北京市规划部门申请地块项目地上部分建设工程规划许可,而此时,距离拿地时间已经间隔了3年之久。在地产行业纷纷加大快周转之余,这一周转速度也将成为其规模发展的硬伤。

事实上,在房企分化加剧的今天,寻求规模增长之外,拓展多元化布局成为了房企们的普遍心态。但凡事过犹不及,对于合景泰富而言,更名动作易,更名后要如何保持原有核心地产业务持续增长,同时打好多元化布局则难上难,这也是合景泰富需要思索的发展命题。

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