销售目标保守的雅居乐：左手融资 右手拿地

6月27日，雅居乐集团控股有限公司发布告称，公司与一间银行签订了信贷协议，获得了18.54亿澳门元（或其等值港元）的定期贷款信贷，为期24个月，年利率为2.4%加上于相关日期的香港银行同业拆息（HIBOR）的总和。

雅居乐并未披露该笔信贷的用途。对此，业内分析师告诉经济观察网：“这种浮动利率付息是海外银行或者银团贷款的方式，与境内银行的开发贷给法不同。”

据公开数据统计，2019年上半年，前50名内地房企的平均新增融资成本超过7%，境外融资成本有的已超过10%。企业获得类似低利率的银行贷款或银团贷款后，多用于境外债务的再融资，以优化企业融资结构，降低借款成本。

2019年以来，雅居乐融资得资金皆用于置换原有贷款。公告显示，2月28日，雅居乐发行了面值5亿美元、2022年到期、年利率6.7%的优先票据。扣除发行成本后所得款项净额全部用于现有负债再融资。

6月14日，雅居乐称已与高盛签订认购协议，增发1亿美元永续债，并与5月28日发行的一笔6亿美元、4.5年期限的永续债组成单一系列。公告显示，该笔7亿美元的永续债年利率为8.25%，用于置换雅居乐在2013年发行、同等金额的永续债。原有永续债年利率为10.2%。

值得注意的是，贷款的实际利率可能会因人民币下行的风险而增高，反而加大企业融资成本。在6月26日举办的2019年中国上市房企百强峰会上，奥陆资本总裁蔡金强指出：“目前全球经济混乱格局下产生汇率和流动性风险，对国内房企会产生较大的影响。今年以来，由于海外融资成本相对下降，不少房企加大了海外融资规模，今年美国预计有两次降息，届时将对人民币形成较大的压力。”

财报显示，雅居乐2019年到期债务为353亿元，其中境外债务74亿元。

截至2018年末，雅居乐有83亿元的永续债计入了所有者权益，而不是负债。计入权益的积极的影响是不会加大企业的资产负债率。但值得注意的是，永续债利息的发放也并不计入企业的融资成本，因此企业的净利润中并未扣除永续债产生的利息费用。

据公开数据统计，2019年1-5月，雅居乐拿地支出为115亿元。此前雅居乐方面表示，2019年投资计划达500亿元，其中在房地产方面的投资预算400亿元。该指标是根据公司当年销售情况决定的，投资金额占销售总额40-50%。

2019年上半年雅居乐拿地主要集中在3月份和6月份两个月。3月6日，以2.6亿元成交价摘得广东省台山市3.4万平方米的商住用地，溢价率24%。根据要求，地块需在首期建设社区活动中心、居委会、公共厕所等公益性配套设施，建成后移交政府。另外，地块还需根据人口容量配建独立占地幼儿园，并纳入首期建设。

3月22日，昆明北部山水新城住宅用地共经过了105轮竞拍，雅居乐以高达129%的溢价率竞得。反观3月6日，成交楼面价仅2667元/平方米的台山市商住用地；同一天，雅居乐还以7.5亿元摘得石家庄正定新区5万平方米的住宅地块，溢价率29%；3月29日，以22.53亿元拿地昆明北部山水新城8.2万平方米城镇住宅用地，溢价率129%。

4月4日，雅居乐以2.1亿元成交价竞得瑞丽市14.9万平方米城镇住宅用地。5月17日，雅居乐以8.55亿元成交价竞得重庆华岩新城地块；5月30日，以22.84亿元斩获成都温江地块，溢价率55.3%；当天还以4.4亿元竞得广东惠州小金口汤泉片区2万平方米的商住地，溢价率15%。

6月3日，雅居乐以13亿元摘得广东惠州8.9万平方米的商住地，溢价率17%；6月10日，12亿元摘得扬州江都2幅地块；6月13日，以12.27亿元竞得昆山市淀山湖住宅用地，溢价率23.32%；6月14日，以3.65亿元斩获广东清远市5.3万平方米地块，溢价率5%；6月21日，以31.8亿元获得北京经济技术开发区河西区居住用地，溢价率41.3%。

3月份和6月份也是上半年土地市场较为火爆的月份。在蔡金强看来，土地市场火热背后是房企融资的松动。由于土地价格偏高、销售终端实施价格限制，如果不能获取有效的土地，未来将对房企利润产生极大的压力。据国泰君安证券数据统计，2019年住宅的库存水平将逐步上行，去化周期将拉长到15个月。

根据克而瑞数据，2018年雅居乐以1026亿元销售额排名29位，这也是雅居乐首进千亿房企阵营。2019年1-5月，雅居乐销售金额合计为人民币 456.0 亿元，在房企中排第25名。销售建筑面积为 310.4 万平方米，平均价为每平方米人民币 14,693 元。

雅居乐将2019年销售目标定在1100亿元，仅比2018年增长10%左右，雅居乐董事局主席陈卓林也表示2019年销售目标较为保守。今年雅居乐预计推货规模达2000亿元，上半年以来，雅居乐一手融资，一手拿地，显然希望在规模上有更大作为。