负债高企借力资本扩张 德信中国港股上市公开认购不足平盘报收

敲响2019年地产行业“新年第一响”的浙系房企德信中国控股有限公司（以下简称“德信中国”）公开认购和股价表现并不理想，上市首个交易日平盘报收2.8港元，而截至3月9日，其股价依旧在2.8港元附近徘徊。

德信中国招股结果显示，在香港公开发售合共约1690.6万股认购，约占可供认购股份约32%，根据香港公开发售初步提呈发售而未获认购的3629.4万股发售股份，已重新分配至国际发售。

事实上，根据此前的招股计划，德信中国将发售5.32亿股股份，其中10%做公开发售，90%为国际配售，招股价介乎每股2.32港元至3.25港元，集资规模约12.34亿港元至17.29亿港元。

对于香港公开认购不足及定价的问题，德信中国对记者回函称：“我们的国际发售部分实现了超额认购，同时据公开资料显示，近一年来我们的公开发售认购率处于新上市内房股前列，投资者的信心正在回升，也符合我们的预期。在定价时，我们主要考虑公司本身的价值、目前整体资本市场的环境以及公司发展前景等综合因素。同时，我们认为公司未来前景及发展策略更为重要，希望能吸引优质投资者建立长期共赢的关系。”

胡一平豪赌港股

相关资料显示，德信中国是一家根植于浙江的综合型房地产开发商，主要专注于住宅物业开发及商业和综合用途物业的开发、运营及管理。

2月26日在港交所敲钟上市时，德信中国执行董事兼董事长胡一平曾介绍称，未来德信中国会继续坚持立足杭州，深耕长三角，布局全国中心城市。

根据克而瑞研究报告，2017年，按浙江省全部11个地级市的住宅物业合约销售总额计算，德信中国排名第五，市场份额为2 .2%。截至2018年11月30日，德信中国土地储备总计为693.39万平方米，其中589.87万平方米位于浙江省，占比达85%。

其中，德信中国位于杭州与温州的项目占据了其半壁江山。截至2018年11月30日，在德信中国107个处于不同开发阶段的物业项目中，28个位于杭州，26个位于温州，18个位于湖州，其余项目位于台州、舟山、衢州、宁波、金华、徐州、南京、丽水、常州、合肥、上饶、九江及武汉，其布局进一步向华中拓展。

德信中国方面在对本报的回函中表示，之所以选择深耕浙江，是因为公司对浙江省和长三角区域的市场有深入的了解，并对其未来的持续发展潜力有充分的信心，同时也积累了丰富的经验和宝贵的客户及品牌资源。为开发新进城市，公司已专门建立一个综合的平台以研究城市发展和市场指标，在广泛深入调研的基础上，近年来公司还放眼其他具战略性优势的地区。

德信中国招股书披露，截至2015年、2016年、2017年12月31日止年度及截至2018年前9个月，德信中国的毛利分别为人民币5.92亿元、9.08亿元、15.32亿元及18.57亿元，毛利率分别为10.4%、13.0%、23.4%及32.4%。

德信中国方面表示，这主要得益于德信中国2013年至2014年时，通过将投资重点转移至浙江省重点城市，如杭州及温州，调整了土地收购战略。事实上，敢于逆势抄底，在土拍“冰封期”大举拿地，也让德信中国身上具有了“游资”的属性。

同时值得注意的是，深耕浙江虽然给德信中国带来不错的利润增长，但是过大比例和过于集中深耕一省，也让其能否适应全国市场的差异性备受质疑。业内人士指出，随着浙江等地楼市的降温，德信中国能否继续保证毛利率的持续增长值得商榷。

中国城市发展研究院投资部主任刘澄对记者表示，杭州和温州均属于成熟的房地产市场，是居住需求和投资需求兼顾的区域。“杭州近年楼市价格涨幅较大，在限购政策下，市场进入稳定期。2019年楼市的价格和成交量都会以稳为主。”

深耕城市品控存忧

德信中国对于浙江的深耕还在继续。

据悉，上市后，德信中国在浙江又溢价连拿了两块地。3月1日，浙江温州市滨江商务区1宗商住地顺利出让，竞得者为德信中国旗下的温州弘睿投资管理有限公司，总成交价为13.78亿元，成交楼面价约1.45万元/平方米，溢价21%。据了解，该地块于温州市龙湾区蒲州街道下埠村。地块出让面积约为2.95万平方米，容积率为1.5～3.21，建筑面积约9.48万平方米。地块起拍总价为11.38亿元，楼面起价约1.2万元/平方米。

2月27日，德信中国在杭州余杭区拿下一宗住宅地块，总成交价约22.22亿元，溢价30.55%。该地块面积约为5.47万平方米，容积率为2.0，建筑面积约为10.93万平方米。

记者注意到，深耕浙江的同时，德信中国在温州的项目也一度引起关注。几个月前，据爆料，德信大悦湾在温州爆出项目品质问题引发业主维权。另据此前人民网报道，因为交付日期及价格问题，德信地产温州办公楼前、德信地产在温州开发的“泊林公馆”楼盘的售楼处遭多位业主维权。

对此，德信中国方面在回函中表示，德信温州大悦湾于2019年1月集中交付，集中交付期交付率达99%，明显高于同行平均水平。其并且认为交付是检验品质及客户满意度的重要标准。

记者了解到，受相关政策影响，近期德信中国深耕的杭州整体成交量也出现下降。相关数据显示，今年1月杭州商品房共成交了9102套，与去年12月的15605套相比，减少了6503套，环比下降41.7%。

中国财政科学研究院应用经济学博士后盘和林对记者表示，整个浙江相对全国来说房价处于高位。一些区域存在一定的风险，但总体来说，由于浙江仍有城镇化率和人口流入、民营经济发达等因素，对房价有一定的支撑作用。例如杭州去年人口净流入超过30万人，这些人必然会有当前和未来的住房需求。

“我们将继续专注提高在长三角地区的影响力，把握该地区经济高速发展所带来的机遇。我们不排除任何有利于公司长远发展的可行计划，关注人口持续流入、产业发展良好的重点省会城市和机会型城市，选择风险可控的项目进行收并购。”德信中国方面在对本报记者的回函中称。

流动负债总额大幅增加

大规模扩张的背后，德信中国招股书中显示，近三年来企业净资本负债率皆处于较高水平。2015年～2017年，德信中国净资本负债比率分别为278.7%、435.2%、275.7%。2018年上半年，其净资本负债比率虽大幅下降到192.6%，却仍然偏高。

德信中国投资者关系联络处相关负责人向本报记者表示，公司经营情况在逐步好转。“2018年6月底时公司负债率超过190%，2018年9月底就下降到100%多一点，公司经营情况和现金流情况在慢慢地好转。”

同时，德信中国方面在对记者的回函中也表示，德信中国的净资产负债比率于2016年达至较高水平，主要由于当时公司正收购多幅优质土地以支撑业务拓展需要，以及截至2016年末大多数项目处于投资阶段，物业开发的外部资金有所增加。但凭借优质的项目及高度认可的品牌效应，德信中国把各房产项目迅速变现，并积累利润进而优化了资本结构。目前，公司的负债率处于健康水平。

与此同时，德信中国的流动负债总额也大幅增加，截至2015年～2017年各报告期末，德信中国流动负债总额分别为137.2亿元、159.4亿元、271.9亿元，而截至2018年9月，德信中国流动负债总额更是达到354.4亿元。

对于流动负债金额的增加，德信中国方面对本报记者的回函表示，中国大陆实行的是商品房预售制度，预售款未转现部分均作为合约负债，借款所占比重不大。合约负债的增加与公司物业开发项目数量增加及预售物业规模的增加直接相关。随着公司预售规模的增长，流动负债有所增加属于正常现象，这也从侧面反映了公司正处于良性发展阶段。

在降低负债率方面，德信中国方面对本报记者的回函表示：“公司已设立完善的风险管理体系，系统地整理、减轻及监控风险，以全面防范负债过高衍生的业务风险。未来会秉持审慎正面的方针进行业务拓展，在业务扩张和风险管理间取得良好平衡。”

同时值得注意的是，从德信中国近几年经营情况来看，公司经营现金流量净额起伏较大，不太稳定。2015～2017年度及截至2018年前9个月，德信中国经营活动产生现金流量净额分别为27.99亿元、-1.21亿元、2.56亿元和-35.39亿元。

德信中国方面表示，经营性现金流量净额为负，主要由于物业开发的长期性及资本密集性，并且德信中国于相关期间进行的土地收购及业务拓展所致。

中国城市发展研究院投资部主任刘澄对记者表示，经营现金流量是企业财务稳健和经营能力的重要指标。房企由于受政策调控影响，其财务指标波动较大。房企财务是否稳健，会影响其融资能力。