中民投董家渡地王“围城”:绿地接盘 张玉良几乎“一夜无眠”

中民投上海董家渡地王项目出售事件终于尘埃落定。绿地集团最终以121亿元收购董家渡项目50%股权及全部债券。

根据项目原有规划,项目融汇地标建筑群及国际办公与生活环境,办公部分包括4幢甲级写字楼及7幢总部办公楼,商业涵盖高端购物中心及开放式休闲商街,另有超高层五星级酒店及8幢住宅楼。项目有1.8万平方米中央绿地广场、历史保护建筑、滨江文化休闲空间等文化功能配套。

“绿地将充分发挥在开发能力、产业资源、区域布局等方面的综合优势,集全力为上海打造一个国际金融中心的新地标。”绿地控股董事长、总裁张玉良表示。

信心和决心背后,多位业内人士指出,绿地未来所面临的挑战依然不容小觑。相关消息称,在绿地事业二部和集团高管就接手中民投董家渡项目开会当晚,张玉良几乎一夜未眠。

2月17日,记者从绿地集团处获得最新消息,绿地控股与上海银行签署战略合作协议并获百亿级授信额度。

或填补大本营土储乏力

总部设立于上海、创立于1992年的绿地集团一直是上海本土房企的典型代表。不过,据媒体报道,绿地集团近年来却面临在上海无地可用、无地可拿的尴尬局面。

记者梳理绿地集团2018年半年度报告发现,报告期内绿地集团共有198个项目储备,其中上海地区仅有5个项目储备,分别位于宝山区、崇明区和奉贤区。初步统计,这5个项目的规划计容面积59.19万平方米,其中权益面积49.98万平方米。

相关数据显示,2013年绿地在上海累计摘得9幅经营性地块,累计拿地金额达到104亿元;2015年,绿地在上海总计拿下8幅地块,建筑面积89.66万平方米;2016年,耗资57亿元获取建筑面积46.68万平方米。2017年,其在上海仅在奉贤区新添一块1.59万平方米的土地。

而此次上海董家渡项目的接盘无疑极大地丰富了绿地在上海地区的土地储备。绿地方面坦陈,本次收购有利于公司增加一线城市的优质土地储备,增强房地产主业的综合竞争能力。

在丰富土地储备的同时,项目获取也为绿地商业集团的发展提供了有力注脚。

据悉,该项目用地性质为商住办,占地面积12.67万平方米,容积率5.54,总建筑面积119.9万平方米,其中地上建筑面积为76.2万平方米,地下建筑面积为43.75万平方米。地上建筑面积中,计容建筑面积约70.19万平方米,其中商办57.5558万平方米,占比82%,住宅12.6342万平方米,占比18%。

nEWS907.wUHaNEwS。Cn

一直以来,作为集团以房地产开发为主业、“大基建、大金融、大消费”多元产业并举的重要一环,绿地集团对于商业发展极度重视。绿地商贸集团董事长、总经理薛迎杰曾说:“作为绿地集团大消费板块的一部分,购物中心、零售已成为商业集团最大的利润来源。”

据绿地集团2018年半年报,截至2018年6月末,绿地全球商品直销中心(G-Super)实体门店总数达到46家,已顺利进入上海、北京、南京、杭州、济南、郑州、成都、长沙、重庆等全国17座城市。

不过,近年来,绿地商业发展也一度陷入“尴尬”。

绿地集团2018年半年报显示,绿地商品销售及相关产业营业半年收入达89.8亿元,毛利率仅3.81%,由此计算,其利润只有3.4亿元。

另据媒体报道,绿地商业集团的2018年上半年重点购物中心总体租金仅为0.5亿元,同比下降26.2%。

nEWS907.wUHaNEwS。Cn

值得注意的是,121亿元接盘或许仅仅是绿地资金投入的开始。公告显示,截至2018年12月31日,标的公司中民外滩房地产开发有限公司总资产453.16亿元,总负债352.98亿元,净资产100.18亿元。

而截至2018年上半年报告期末,绿地集团资产总计9037.9亿元,负债总计8042.01亿元,资产负债率达88.98%。

2019年2月17日,本报记者从绿地集团处获得最新消息,绿地控股与上海银行签署战略合作协议,双方将在房地产、基建、金融、商贸、酒店旅游、康养产业及海外业务等领域展开全面合作,重点加强在国家鼓励发展的租赁住房等国计民生核心领域的合作,加速推动绿地租赁战略实施。上海银行将为绿地旗下全产业提供“一揽子”金融服务,并确定了百亿级授信额度。

绿地控股董事长、总裁张玉良表示,新的一年,绿地将在实现财务成本稳步下降、资产负债结构不断优化的同时,进一步加速房地产主业及多元产业全面发展。

nEWS907.wUHaNEwS。Cn

“围城”董家渡

相关资料显示,董家渡位于上海老城厢与南外滩之间,自上海开埠以来就是城市核心,而今天的上海也沿着传统的董家渡地块向四周拓展而成。

2月14日,本报记者实地走访了位于上海市黄浦区的董家渡13、15号地块(即由中民外滩房地产所开发的小东门街道616、735街坊项目)。记者在现场看到,一条马路将项目分割为南、北两个建筑工地,北地块施工单位是上海建工集团,南地块则由中建八局负责建设,而两块地东面都有封顶建筑且多数已安装玻璃幕墙。

由于还处于春节的尾声阶段,两大工地除了门卫把守,里面则静悄悄,记者实地探访发现,所有工程皆处于停工状态。南项目围墙上一份《黄浦区环境保护局准予行政许可决定书》透露出在春节假期之前,中民外滩项目的加速推进,“许可夜间施工时间范围为2019年1月15日22时至2019年1月17日6时”。而北项目工地门上面甚至贴有“二零一九年二月三日封”的封条。

2002年,彼时董家渡相比上海外滩以及领风气之先的陆家嘴,仍然是一大片棚户区。根据东方网2002年1月11日报道,上海市委市政府决定启动浦江两岸综合开发世纪工程,并成立上海黄浦江两岸开发建设领导小组,组建上海市黄浦江两岸开发建设投资(集团)有限公司,董家渡旧城改造项目由此开始。这一年,北京光彩、浙江华浙、香港华润3家分食8块地。

由于处于老上海核心地段,加上后来掀起的地产热潮,导致董家渡出现动迁难、拆迁难,连锁效应之下,出现房企开工难。根据《新京报》梳理,在获地3年后,2005年华润上海滩花园一期开售,报价不足2万元每平方米,2009年华润上海滩花园二期开卖,房价蹿升至10万元每平方米。

此前获地的浙江华浙却由于母公司浙江国信控股进行重组,在2005年将其董家渡项目51%股权转让与杭州绿城集团,而绿城也正是从2000年进入上海滩,开始由浙江区域房企走向布局全国。

nEWS907.wUHaNEwS。Cn

在华润开始卖房,绿城进入董家渡之时,早先获地的泛海10号地块仍处于拆迁中,并一直到2015年泛海10号地才完成拆迁任务,泛海国际公寓开卖。2019年1月21日,泛海控股发布公告,其董家渡项目100%股权转让给融创中国,其12、14号地目前仍是一片棚户区。

记者在实地走访中看到,破旧的两三层民房和沿街小卖铺林立,多位居民表示,“这块地是要拆,但到底什么时候拆,我们也不知道”。

前有华浙转卖股权与绿城,泛海十几年如一日“拆迁难”,其时的董事长董文标率领的中民投毅然决然进入董家渡。根据财新《新世纪》2014年《董文标转身》报道,“董文标对此十分看好,他告诉中民投的股东们,‘三年就能回本’”。然而理想终归是理想,现实是现实,在中民投遭遇债务压顶、资金流困境时,被迫以121亿元甩卖董家渡项目与绿地集团,由此彻底退出这块原本规划中前景堪比陆家嘴的黄金项目。

nEWS907.wUHaNEwS。Cn

而围绕在董家渡金融城旁边的绿城黄浦湾公寓,也由于实际建设项目与规划不符等问题,频繁遭遇业主维权。2019年在2月14日的走访中,记者发现绿城黄浦湾公寓暗蓝色的玻璃幕墙上显示着业主自制的刺眼红色荧光标语“绿城欺诈 还我会所”“绿城违建 业主遭殃”“狂拆大堂 绿城失信”“毫无安全 还我大门”等,颇为引人注目。

2014年11月24日,中民投以248.5亿元荣膺上海地王时,《中国房地产报》曾刊发一篇文章《董家渡:昔日房企折戟沉沙地》,文末有这样一句话,“但愿,董家渡未来的发展不会重蹈覆辙”,四年过去,对中民投而言,对进进出出的一众房企而言,一语成谶。


文章来源于网络如有侵权请联系删除,作者:武汉热线,如若转载,请注明出处:https://www.wuhanews.cn/a/4361.html