河南正商集团为啥强制员工购买公寓 背后具体的原因居然是

如果说,2018年年初,还有人对房地产调控政策“解绑”抱有一定期待的话,在如今即将进入年末尾声之际,应该再没有人对“楼市寒冬”的到来发出质疑。房企为了在这场寒冬中“活下去”,有的选择缩减开支,有的选择“瘦身”,还有一些房企选择“对员工下手”。

连日来,陆续接到房企内部人士爆料,包括荣盛发展(SZ:002146)为保业绩要求全员卖房,无业绩辞退;佳兆业(HK:01638)向员工售卖理财产品“补血”等各种企业内部乱象频繁发生。

近日,又有消息人士向透露,为解决公寓销售难题,河南正商企业发展集团有限公司(下称“正商集团”)强制要求员工以工资抵扣的方式购买公司旗下公寓产品,员工本人无权拒绝。随后,正商集团官方微博回应并无强制要求员工购买公寓。但在一天后,爆料人士以及正商集团官方平台均将相关微博内容进行删除。对此,蓝多位河南本地业内人士及接近正商集团相关人士进行追踪核实,多位人士表示对该事件有所耳闻。

梳理发现,成立于1995年的正商集团,属于河南本土房企品牌,其业务90%集中在郑州市场。虽然其他房企纷纷走出区域迈向全国化发展,正商集团却始终坚持偏居郑州一隅。在房地产市场高温行情时,正商集团曾凭借这种地缘优势得到发展。但随着全国房地产政策调控不放松,其固守的区域发展策略反到成为发展掣肘。与此同时,其过去几年重阵布局的公寓产品更是面临着较大的销售难题。

此外,业内人士向记者指出,正商不惜违反劳动法,强制员工购买公寓的背后,或许与其融资不足有关。

公寓去化困难 正商强制员工购买公寓

据消息人士爆料称,近日,正商集团强制员工以扣除基本工资的方式购买公司的公寓产品。与该人士通过私信进行沟通,但该人士拒绝采访交流,并表示具体信息已经通过微博发布。据该人士微博发文指出,正商集团内部举行了一场宣讲大会,强制员工以工资抵扣形式购买该公司旗下公寓项目,并且,针对不同级别的员工,抵扣标准也不一样,“享受经理级别待遇以及月工资超过1万的员工,每月拿出工资60%进行抵扣,期限为五年;普通员工,每月拿出工资30%-60%进行抵扣,具体比例根据员工自身情况确定”。

图片来源:爆料人士微博正文截图

该人士通过微博爆料后,正商集团立即在官方微博中发布了澄清声明。正商集团表示,其并未强制要求员工购买公寓,购买公寓属于员工自愿行为。但蹊跷的是,在发布后不久,正商随即又删除了该声明。与此同时,再次联系爆料人士,但该人士迟迟未肯透露详细内容,并于次日删除了相关微博信息。

图片来源:正商集团官方微博截图

无论是从爆料人士透露的内容,或是正商集团飘忽不定的反应来看,该事件背后的多处细节都充满了疑点。对此,致函正商集团问询,截至发稿前暂未收到回应。蓝多位接近正商集团的人士处得知,对于正商集团强制员工购买公寓一事,确有听闻。

盈科全球合作人郭韧律师向记者指出,公司强迫员工用自己工资来购房的行为违背了《劳动法》,公司有支付工资的义务,却无权利要求员工必须拿自己的工资去买房。此外,爆料中提到,公司还帮员工办小额贷款,但如果公司不具有金融资质,却发行相应的贷款,这也是有问题的。她进一步表示,在此过程中,购房人的权益也很难得到保障。

根据公开资料显示,正商集团成立于1995年,是河南郑州的老牌房企。在近几年当地其他房企纷纷走出全国化布局之时,正商集团却始终保持盘踞于郑州市场的现状。据一位长期观察河南市场的业内人士向指出,正商集团的项目90%都集中在郑州市场,在省内其他区域基本看不到正商的影子。

但令人意外的是,这种单一区域发展的方式并没有影响其业绩走势。其在郑州楼市中,无论在业绩或土地拓展方面,一直保持着当地龙头的优势。据克而瑞最新数据显示,截至2018年11月,正商集团权益销售额为177.16亿元,排名郑州房企销售额第一。土地储备方面,据中指院数据显示,正商集团的新增土地在河南市场中同样位居第一。

一位长期观察河南市场的业内人士向表示,自2015年河南全面实施“棚改”政策以来,郑州楼市便火速升温。为了更好的推行棚户区改造,诸多城中村项目均被改成公寓。并且,在2017年全国房地产限购政策收紧之后,郑州公寓市场因为不受限购政策影响,成为了市场的香饽饽,开发商也趁势加大公寓产品的供应量。然而进入2018年,房地产政策调控持续不放松,郑州的公寓市场也迅速冷却,供应量和成交量均大幅跌落。面对这种公寓市场成交惨淡的场景,之前重阵布局公寓市场的正商集团必然大受冲击。

由此看来,正商集团手里大量的公寓项目突然成了“烫手山芋”,这或也是引发其强迫员工购买公寓产品的直接原因。

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易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者指出,一般公寓产品因为不限购等原因,会在住宅产品交易下降的时候出现升温行情。但是,随着房地产市场的价格管控力度持续加大、信贷长期收紧,那么公寓产品成交量降温也是不可避免的。

据上述观察河南市场的业内人士进一步指出,对于正商强制员工购买公寓这类行为,或许也与其融资不畅有关。

根据公开资料梳理发现,正商集团已完成了在美股、港股及新三板的资本布局。目前,其拥有香港主板上市公司正恒国际(HK.00185),美国纽约证券交易所上市公司Global Medical REIT(US:GMRE),新三板上市公司兴业物联(OC.872196),但由于这些公司市值不甚理想,对其融资并未带来多大帮助。据了解,自2015年8月正商集团完成借壳,并以“正恒国际”上市以来,其在资本市场的表现一直不甚乐观,目前正恒国际股价为0.245港元,总市值仅有15.13亿港元(约合人民币13.3亿元),整体估值较低,融资水平有限。

“作为河南本土房企,正商最大的优势在于拿地环节,但其劣势在于管理模式粗犷,而且融资能力跟不上去。”上述观察人士向记者表示。

管理模式不规范 家族企业管理存弊端

而上述微博人士的爆料内容中也提到,“正商集团没有请专业的后勤,各职能部门的员工在忙碌项目的同时还要轮流回总部做厕所清洁、食堂打饭师傅等工作。”对于这种工作分配的原因,该人士表示,这是正商集团除了省钱以外,“磨人性”的管理方式。

由此,足可窥见其在管理方面暴露出的弊端。

梳理发现,正商集团董事长张敬国涉足地产10余年,行事风格极为低调。由其一手创立的正商集团,从股权关系来看,是一家典型的家族制企业。工商资料显示,正商集团的股东分别为张敬国、张惠旗以及北京祥诚投资有限公司。其中,张惠琪是正商集团创始人张敬国及其妻子黄燕萍之女,持有正商集团9%的股份,另外张惠琪还通过其持股98%的北京祥诚投资有限公司持有正商集团90%的股份,属于正商集团的绝对控股股东。

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图片说明:正商集团股权结构图

严跃进指出,在市场降温、没有客源拓展的情况下,让员工来买房的行为,实际上是一种控制欲比较强的企业管理模式。

据上述观察河南市场的业内人士向透露,由于正商集团家族企业的基因,再加上本身是一家长期深耕本土的企业,其在管理模式上缺少职业经理人的培养,内部管理模式较为混乱。

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另据一位接近正商集团的人士向记者指出,正商不像其他企业一样有决策层和执行层高管,也没有制定一个规范化的企业管理模式,老板对企业的控制力极高,决策也大多由老板下决定。这也意味着,企业高管缺可能存在管理职权划分不明确等问题。

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作为一家河南本土房企,正商集团在郑州雄霸一方已有些年头,先天的拿地优势让无数外来开发商眼红不已。但对于长期稳坐钓鱼台的正商集团而言,这种大权独揽的发展模式,是否会逐渐淡化企业对市场竞争的危机意识,从而诱发其对此种简单粗暴的管理方式有恃无恐?

近两年间,郑州楼市成为各大房企群雄逐鹿的战场,随着全国型规模房企们纷纷加大对郑州市场的扩张,正商集团的地缘优势将随之弱化,其野蛮的管理模式,又能助其跑多远?

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在多数房企早已意识到房地产行业野蛮生长的“黄金周期”大势已去的当下,市场变得更加理性,企业竞争也更为激烈。这种艰难时刻下,稳定军心变得尤为关键。而那些伤了内部士气的房企要如何在艰难的市场中重揽大局?值得深思。


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