在武汉，我为什么从来不买市区的老房子

提问：新人首问：汉口对口育才二小的闲置老破大，市价200多万。缺点：一梯两户，楼层高无电梯，产权40年，属于住宅非商业。优点：户型端正，采光好，得房率大于实际面积，有学位指标，交通等生活配套成熟。卖掉可以有一个房票。商业综合体的闲置loft，不影响任何房票。卖掉的闲钱也暂时用不着。估计也不好卖可能还得亏点。没有自住刚需、改善等需要。已无房票。目前还有闲散资金在看投资房，房票在开发。因为投资也不买大户型，所以金钱上不需要卖掉老破大或者公寓。请问以房姐经验，上述资产继续持有是否会在未来沦为不良资产，是否应该卖掉。 回答：你好，武汉二手房市场上有个产品叫老大楼，或者老破小 老破大。 老破大，一般指的是2000年以前，面积超过140的那种户型偏大，但不太好的老公房产品。我们一直对老破大，老大楼非常谨慎，没有开发商 没有小区环境，出房量少，成交量小，处于房产生物链的最底层，涨幅滞后，靠片区的均价带动。 老破大属于富人看不上 穷人买不起的产品，涨幅最少，跌幅最多。就算是大学生，大多是90、00后，已经跟10年前第一代移民不一样，很多小年轻，他们从小住的不是私房就是商品房，就没住过老破大，无法理解也很难接受这样的产品和居住环境。 你看看老破大实际走势，这几年也并没有很强，整体来说是比老破小处境还尴尬的产品。 商住公寓一律要回避，配合买家避税可能好出手一点。 提问：房姐好！我是武汉本地人，56岁，在武昌有自住房，没有儿孙的压力，我们夫妻计划找个气候温暖的县城买个小别墅安度晚年，预计200w，目前考虑福建漳州的长泰县天成山一带，不知是否合适？请指点 回答：你好，老人最需要的，美‌景和空气自然是好的，但这个不‌是必需‌品，老人要的是健康的医疗环‌境！是三‌甲医‌院，是随时随地养病看‌病的续‌命！这些恰恰是旅‌游胜地稀‌缺的。 事实‌上在美国，有‌钱富‌人，都是住在大城市的近郊养老院，里‌面有顶尖的医生，不‌远处有非‌常棒的医院。而中国的医疗资源都在一线城市和省会，海南、云南和惠州都没‌有，漳州和长泰也没有。 目前来看，三亚和昆明是相对适中的选择，比三四线城市稍微强点。 提问：智慧与美貌并存的房姐，我是新人，目标深圳，手上子弹100，想投资坪山或者光明的旧改项目，不占名额，能短期内实现凤变冰，请问美丽的房姐有何建议？感谢 回答：你好，深圳老破小可以改造“凤变冰”总价低好操作。 但是仅限于罗湖 福田和南山这几个核心板块内，远郊区的老破小不具备流动性。 提问：急！年前定了南山星海名城五期的经典小2房，给定金20多万（面积45平，总价410万，目前链家挂430万）。现受疫情影响经济恶化买不起了， 业主不愿退钱同意他人接手，请问房姐有啥途径可以尽快转出吗？可以帮忙找接手的吗？找中介帮转一般怎么给好处费？已签二手房买卖合同，通用的合同没改条款，上面说违约买家要支付成交价20%违约金或没收定金，定的3月底资金监管。有啥其他办法要回定金吗？与业主协商要回一部分定金，业主也不愿意，请问该怎么止损尽量多拿回钱？直接不要定金的损失也承受不起。 此房是比较了很久诚心想买，不料经济收入断了，家人也隔离治疗，无奈下转出，星球内有感兴趣的可私聊，帮忙转发出手必酬谢。 回答：星海名城： 前海中小学，北大附中 前海中小学学位一般，但小区里的北大附中成绩不俗，曾经中考成绩位列南山前三 星球内想入手深圳上车盘的朋友可以沟通下 自己在网上多发帖，承诺中介红包，2-4万都可以。至于违约，规矩是死的 人是活的，都可以协商。 提问：美丽聪慧的房姐，新年好！！您提过很多次，"留够两三年月供"，这个理由从何而来，是适应所有买房人吗？是怎么算的呢？谢谢房姐！ 回答：观察楼市周期，二线城市通常五年左右总归会迎来一波涨幅。 五年是个整数，好记，统计数据归纳出的最平衡的结果。六年当然也可以。 一线城市通常是2-3年左右一个涨幅。 留够2-3年月供通常指留一部分现金或融资产品做防守，至少在下一次涨幅到来之前不会断供。如果是买的期房，交房之前的月供只能硬抗，交房后才会产生租金收入。 但是具体到每一个人情况有所不同，根据你的收入水平 融资和抗风险能力，一般分为以下几个等级： 纯小白，留18个月 刚入门，留12个月 投资客，下个月 负债率你想高也高不起来，直线式下跌。 提问：房姐，你好。手里子弹60，武汉投资。长持10年左右。目前觉得保利茉莉公馆和光谷东山水年华不错，不是本地人，考虑租金可以减轻房贷，哪个更适合我，长持哪个更看好？ 回答：短期关山大道更稳，长期看如果光谷东发展顺利可能会反超关山大道，但是不确定性也比较大。 标的选择也要结合你自己的风险偏好，赌一把可以入手单价1.6的山水年华，租金收入也还不错。 提问：新人首问 房姐，现在特别迷茫。沈阳土著，想把家里老房子卖了投资新房子，是投资曹仲好还是于洪沈北好呢？曹仲华发1.9w清水2022年未交房，曹仲未来发展会好吗？手里的钱是该买一套曹仲，还是该沈北于洪分散投资呢？曹伸后天就开盘了，感觉对标的万科翡翠滨江去化没有预期好，所以特 别迷茫。感觉房姐对沈阳很了解，急盼指点，谢谢 回答：你好，曹仲区域定位沈阳未来高端住宅区，客群结构为长白业主升级以及全市高端改善，由于现在仍处于起始阶段，需要一段时间来成熟。自住可入，投资回报率一般。 新盘看沈北，二手淘市区。 二环内沈河区南塔、泉园、万柳、方家栏、北站、老市府、大西、金融中心，三环内的于洪新城，依然是被严重低估的板块。 可以于洪沈北分散投。 提问：房姐好！坐标深圳，刚卖出唯一一套自住房，预计7月左右回笼约370个到手。因目前家庭收入不高（本人目前求职中无收入，主要靠太太月入约6、7000），且暂时也不想背负过多压力，所以准备用370左右全款买房，希望能淘笋入手带中等或中上初中学位的，且可能3-5年后能自住的房子（小孩已在上一年级，准备同片区租房直到小学毕业），兼顾自住加投资。 目前选筹上有两个方向： 方向一：考虑西部本轮涨幅较大，现在入手可能会站岗1-2年，所以准备在东部龙岗淘笋，目前初步看中大运片区370左右带龙岗外国语初中学位的05年后小区电梯三房，自住舒服，单价较同户型次低价房源折价约3%（我看中的房源位于低楼层但使用面积可扩展约15%）。入手后因距离小孩念书及太太上班地太原，故准备放租，3年后再看情况考虑搬来自住或出手。 方向二：牺牲面积学位换地段，更多考虑上班通勤（南山、福田生活），在关内罗湖福田龙华宝安淘个小两房自住。 请教房姐： 1.本轮是否该轮到龙岗房价补涨了？ 2.上述思路是否可行，哪个更优？还是有其他更合理方向可以建议？ 3.出手时间，要等到3季度么，还是哪个时间段可能更容易淘到笋盘？ 感谢房姐！ 回答：你好，感谢付费！ 总价350万左右可以考虑买罗湖和龙岗的 最近1-2个月的成交数据福田和罗湖（300-500万）占比非常高 龙岗的220万-350万的成交也非常活跃 投资正确的打法就是根据自己的实际情况来做方案350万以上考虑（南山 福田 宝安 龙华）350万以下考虑（罗湖 龙岗 光明） 购买总价低的人毕竟是大部分的人，西部涨的好的房子也是板块片区最低总价，最低总价涨幅最高 买不起西部就不买房了吗？ 也要先上车在置换呀！龙岗也有涨幅很好的板块，比如 坂田，龙中学位盘，大水也会漫过大运的次新盘。 每个片区都有涨幅好的和涨幅不好的，龙岗选筹优先学位和标杆次新盘。 最近3个月是比较好的窗口期，淘笋。 提问：亲爱的房姐，我是新人首问，烦请拔冗回复，我想咨询一下昆明的房子是否值得入手，自住投资皆可，一套是中交 碧桂园映像美庐，另外一套是中铁建山语桃源？哪一套更好一些？不胜感激 回答：你好，感谢付费！ 昆明现在凉凉，不过万科魅力之城这附近是昆明最保值的地段，1万出头买入不会站岗。 这2个盘只适合自住，投资轻微溢价。 提问：房姐你好！国务院今天发布的改革土地管理制度短期和长期会对房价有什么影响？ 回答：利好住宅建设。 土地性质转化，可以增加对住宅的供应。 但是要注意，是否是有效的供应， 对住宅价格没有直接影响，可以作为参考。