哪座城市最让炒房客一去无回

如果我问哪座城市最让炒房客一去无回、闻风丧胆，想必大家心中都有答案，那一定是长沙。

长沙不仅有家喻户晓的湖南卫视，在最近这几年的时间里，长沙还一直被戏称为严调控、房价洼地和逼疯炒房客的幸福型城市。 最近贝壳研究院发布了一份《2020新一线城市居住报告》，数据显示长沙确实是一个非常典型的居住友好型城市，长沙收入涨幅明显跑赢房价。

2019年长沙城镇居民人均可支配收入是1.52万元，同比增长8.7%；相比而言长沙2019年二手房成交均价1.11万元/平米，同比下降3.6%。

长沙，依旧是那个幸福感满满的城市。 01，新房二手房倒挂，但炒房热情不高 长沙，新房二手房倒挂非常明显。 比如今年开盘的江山帝景、阳光城尚东湾/新华都万家城、怡海星城、蔷薇国际/米兰春天、保利城等楼盘的开盘均价和周边二手均价都形成了超过10%以上的倒挂率，江山帝景的新房二手房倒挂率更是高达22.6%。 这让我想起了深圳，深圳也是一个新房二手房倒挂比较明显的城市，也正是因为房价倒挂，深圳的新房开盘现场总是那么激烈，很多楼盘中签率都比较低。 和长沙长期稳定的房价形成鲜明的对比，2020年上半年深圳二手房均价相比去年底上涨14.37%，位居全国涨幅第二。 那么同样是新房二手房倒挂，为什么深圳的房价涨幅如此之大，而2019年长沙的二手房成交均价甚至下跌了。 我认为是因为长沙的新盘多，购房者需求也并不是很强烈，供需差并不强烈。相反深圳的新房供需差别太大，供应不足，需求太多。 长沙的购房门槛很高，所以长沙大部分的购房者都是长沙本地人。而且长沙的土地面积也不小，有11819平方千米，新房源源不断拔地而起。

2019年长沙的楼盘整体去化率都不高，据不完全统计2019年长沙六区一县共有366次开盘，推盘达到87839套，整体去化率约为60%。

  （制图：好房子网 数据来源：湖南中原） 在长沙炒房，怎么脱手也会是一个大问题，能够以更低的价格买到新房，谁还愿意花多余的钱买二手房？ 很明显在长沙早已经形成一种共识：房住不炒。这是这么多年来国家一直在引导却尚未在每一个城市实现的意识形态。 02，炒房客炒房，至今仍被套牢 长沙并不是天生就是炒房客闻风丧胆的地方，可以说这是多年来长沙的狠心调控之下慢慢形成的。 如果从价格的角度，长沙无疑是各大城市当中的价格洼地。 作为湖南省会和国内为数不多的万亿GDP城市，在2020年08月全国城市住宅房价排行榜中，长沙的房价在全国各城市当中只排到62位。 房价和秦皇岛、惠州、徐州、龙岩等城市相近，远低于天津、苏州、青岛等新一线城市。 2016年的时候长沙启动楼市牛市，房价大幅度上涨，而那时候的长沙也并没有多少限制政策，长沙也曾经吸引了大批来自合肥的炒房团。   那时候的炒房团买房是真的疯狂，据媒体报道，2016年8月，一群合肥炒房团在长沙一口气买了35套房。而在另一家长沙楼盘，有40多个合肥人一共扫了700多套房。 房价越买越涨，房价越涨炒房团就越多。 从2016年到2018年，长沙的房价几乎翻倍，不过让炒房客最意想不到的是，长沙竟然在楼市调控上如此之狠。

2017年长沙先后出了三道“楼市圣旨”，限购限售等。2018年长沙再次出真正的大招“6·25新政”，限购、限贷、限售全面升级，被称为“史上最强”调控方案。

因为长沙的政策之严从未放松，直到现在，依旧有不少炒房客被套牢在长沙的楼市当中。 2017年9月一个长沙本地炒房客和朋友合资，一次性在雨花区一楼盘买了20多套房源，均价5800元，已经交了部分定金，原计划在9月底完成首付补齐和网签。 2017年9月22日长沙就出新政，本地户籍家庭最多买2套，首套房取得产权证满3年后才能购买第二套房，而且禁止以企业名义进行购买。 新政即时生效，也没有给市场反应的时间，所以这位长沙炒房客买到的20多套房源至今没办法网签，房子也成了鸡肋，既没办法继续网签办理产权证也不甘心以原价卖掉，就这样死耗着。 长沙的房租租金也不算贵，58同城、安居客发布的《一线及新一线城市租房趋势报告》，2020年7月长沙的平均租金是1871元/月。 2019年长沙的租金回报率只有3.0%，想靠租房抵房款很难，在长沙大量投资楼市的炒房客大多数都是血亏。 最近这几年，长沙又陆陆续续升级楼市调控，填补政策上的小漏洞。这一招招下来，长沙的房价就开始被稳住了。 2018年到2019年间，在国内不少热门城市房价还在猛涨的时候，长沙的房价已经基本上没什么变化了。 说起长沙，现在很多房产投资人依旧是闻风丧胆、谈虎色变。 03，购房压力普遍不大，调控已成风向标 长沙楼市的炒作成分极低，很多人在长沙买房的人基本上是奔着居住需求去了，

根据长沙住建局的数据，2020年1-5月，长沙本地购房者占比70.03%，湖南省非长沙户籍购房者占比26.82%，非湖南省购房者占比只占3.15%，另外购房者当中属于首套房购买者的占比高达81.99%。

相比不少城市而言，长沙的购房压力并不大。 根据《2019年全国50个典型城市房价收入比排名》，长沙的房价收入比只有6.4%，在50个城市当中属于最低的城市，远低于深圳、三亚、上海、北京、厦门、福州等城市。 不得不说，在楼市调控上，长沙是成功的。虽然楼市调控很严，这几年长沙的人口吸引力并不弱。

2019年长沙常住人口839.45万人，相比2016年764.52万人增加了近75万人。

如今，长沙的调控经验也成为了目前全国楼市调控的一个重要风向标。 今年深圳发布楼市新政之前就特意派一部分人去长沙交流了一番，之后没几天就出了深圳市场最严楼市调控。 入深户3年+3年社保或者社保5年才有购房资格，离婚3年内按离异前套数计算等。 政策也是即时生效，当时甚至是有中介带着客户去看房，走到一半客户没了购房资格。新政后，据wind数据显示，深圳二手房成交量8月环比7月下跌15.15%。 深圳之后，东莞、无锡等城市也出政策收紧楼市调控，如今全国各大城市的楼市调控，正在一步步“长沙化”！ 04，思考 曾经在2019年，国内的宏观经济并不算很好，GDP压力有点大，很多城市就耐不住了，陆陆续续放开楼市的调控，但是这一年长沙却依然在补调控漏洞，没有放松的意思。

而这也并未影响到长沙的GDP增长，2019年长沙的GDP增速有8.1%，在万亿GDP城市当中最高。 2020年上半年疫情袭击，长沙的GDP增速是2.2%，在17个万亿GDP城市中增速排名依旧是第一。

长沙的调控能成功，这也是长沙的多方面因素结合的成果。

在城市规划方面，长沙城市中心不明显，有多个中心。产业也并没有只聚集在某个区域，密集型产业相对少，产生分散效应。 另外长沙的经济增长不依赖土地财政，在严控购房政策的同时，保证新房源的供给。

毫无疑问，长沙对炒房客的这股狠劲非常值得学习，而长沙的努力和楼市调控成果，也应该值得我们更深入的思考。 为什么这几年，有的城市越调控房价越涨，有的城市一遇经济压力就按捺不住要放松调控，有的城市明明房价不低经济却不咋地。 这背后，城市规划和经济增长模式是否存在问题。